2026年8月13日 — 上午5:00 尽管房价较低，寻求贷款的潜在购房者仍面临挑战，因为银行对生活费用进行审查，固定利率限制了借贷能力，投资者贷款的相关设置也发生了变化，抵押贷款经纪人表示。在较高的现金利率和经济不确定性的背景下，住房贷款需求急剧下降，国最大的住房贷款机构——联邦银行在周三表示，自5月份预算以来，新的抵押贷款申请下降了15%。但即便是市场上的买家也发现借贷能力不如以前那么高。尽管房价下降，抵押贷款的需求却在下降。抵押贷款经纪公司Finspo首席执行官奥德丽·理查德森（Audrey Richardson）表示，由于今年三次加息削弱了借贷能力，购房者仍然面临困难。澳大利亚储备银行周二将现金利率维持在4.35%。他说：“虽然（房产）价格在一些主要城市可能下降了1%到2%，但这源于过去三四年中价格的大幅上涨。”他指出，三次加息通常会削减约7%的借贷能力。对于首次购房者来说，即使是那些在较低利率环境中能够合格的稳定收入者，在更新“原则上批准”时也可能刚好负担不起，通常需要每三个月进行一次更新，吉尔菲兰（Gilfillan）说。“我们发现一些客户实际上获得的批准金额较小，因为三次累计加息的影响。”鲸金融（Whale Finance）董事安德鲁·惠特利（Andrew Wheatley）表示，越来越多的首次购房者希望以较低的价格买房，以价值生活方式而非更好的物业，这与12个月前相比发生了变化。他说：“我最近听到很多来自首次购房者的反馈不是‘我能借更多吗？’而是‘我担心我将无法负担还款’。”与此同时，生活成本压力减少了人们用于抵押贷款还款的金额，吉尔菲兰表示，随着通货膨胀推动价格上涨，贷款机构在审核生活费用时变得愈加详细。他说：“汽油价格、食品和杂货的价格都在上涨，而这些在贷款机构评估您的借贷能力时都会被考虑在内，”并指出许多贷款机构用来估计生活费用的家庭支出指标。经纪人表示，贷款机构在审核贷款申请时考虑汽油价格。路易·道维斯（Louie Douvis）说：“贷款机构会假设最低的费用，但如果客户申报的费用高于此，他们会考虑更高的金额。”Foster Ramsay Finance的克里斯·福斯特-拉姆齐（Chris Foster-Ramsay）同意，贷款机构在考虑潜在借款人的申请时，会关注最新的生活费用上升数据。他说：“因为他们使用较高的两个数据值，所以在一些情况下，您的借贷能力受到影响。”银行在审查费用时会更加严格，因为生活成本上升，申请者必须“申报所有内容”，抵押贷款经纪公司Alevove Private的高净值专业人士马修·莫尔（Matthew Mohl）表示。他说，贷款机构同时拥有借款申请者的银行账户，这样便可以通过人工智能软件获取客户的个人资料。“他们有一个粗略的概念，然后通过他们拥有的软件，可以实际判断，‘这是Uber Eats，这也是Uber Eats’……他们可以实际定位到‘哦……这个客户有保险、会员费、学费等等’。”随着利率上升，投资者开始考虑负扣税和资本增值税的改革，并重新评估投资策略。西太平洋银行（Westpac）本周预测，投资者对住房信贷的需求将在2028财政年度从2026财政年度的9.1%下降到4.4%。潜在投资者不得不重新评估是否能负担得起没有每年在报税时获得负扣税优惠的投资物业，惠特利说。房地产投资者正在考虑负扣税和资本增值税的改革，并重新评估投资策略。乔·阿尔马奥（Joe Armao）说：“这彻底改变了‘我们能否承担得起这个’的整个计算。”他说：“我很多客户原本计划在今年购买投资物业，并在今年获得预批准，现在都表示，‘我决定暂停’。”莫尔表示，随着预算改革，许多贷款机构已经修改了他们的借贷计算器。“在投资者贷款方面……一些银行今年仍然进行负扣税，而在明年的某个时候，则没有。”他说：“一些银行只是……‘我们将从这里开始停止’；这大大减少了人们的借贷能力和承担能力。”他举例说，1月份一个能够借到90万澳元的投资者，现在可能只能借到70万澳元。尽管如此，吉尔菲兰表示，Finspo在投资贷款申请方面却经历了一次反弹。