观点 凯特·肖 城市地理学家 2026年7月18日 — 下午1:30 2026年7月18日 — 下午1:30 我刚刚结束在土耳其的四周行程，拜访了国际城市研究与行动网络的同事。年会由会员城市主办，当地研究人员和活动家向来访的代表展示了游客很少看到的城市阴暗面。伊斯坦布尔的黑暗面几乎无法忽视——东西两侧的城市发展如同使用了兴奋剂。高达40层的住宅塔楼延伸至视野尽头，吞噬可耕地，迫使基本基础设施承受极限，将之前独立的小镇融为一座巨大的都市圈。一位工人在伊斯坦布尔的高层公寓建筑工地上清理废料。彭博社 值得注意的是，住房供应急剧增加的背景下，销售价格和租金并没有下降。为什么？情况复杂，但部分原因是新建房屋定位于高端市场，部分原因是合谋，还有部分是许多房产是由来自战乱国家的精英资金支持，他们不急于出售他们的闲置资产。全球范围内的空置率 notoriously 难以量化，那些勇于尝试对空置住宅征税的政府（而土耳其并没有这样做）必须依赖自愿披露，因此官方数据和地方估算常常存在矛盾。土耳其政府并未收集此类数据，但2023年的地方估算显示，伊斯坦布尔的空置率高达11.5%。伊斯坦布尔大学的研究人员非正式地将其估算接近30%。土耳其是一个极端案例，其问题十分明显，但为获取更高回报而建设高端物业、价格操纵和维持住房短缺的动力是普遍存在的。近年来中国的高楼拆迁现象归因于不良及/或非法建筑和地理不匹配——公寓对当地市场来说价格过高或建在需求低的地区。但这些极其昂贵的爆破事件背后的根本动机是为了保持住宅价格居高不下。虽然大规模空置和拆迁是住房过剩的激进应对措施，但小城市也在以小规模的方式关注同样的问题。在过去20年中，温哥华和多伦多的公寓热潮为这两座城市添置了数千个公寓，但它们仍然位列世界上最不负担得起的城市之一。只有在两年前大幅削减移民，加上加息和更严格的抵押贷款测试以降低需求的情况下，价格才开始稳定。今年6月，面对即将到来的住房过剩，加拿大联邦政府宣布了一项购买未售公寓以用于“可负担”住房的项目。总理马克·卡尼确认，这将使开发商免于降价销售。无论在何处，有一点是显而易见的：房地产投资者和开发商的行为并不是为了降低价格。如果他们诚实，政府也不希望这样。许多国家的繁荣依赖于城市化和天际线上的起重机——这些都是经济增长的低成本信号——以至于收益的分配不平等成为次要问题。在澳大利亚，房地产和基础设施开发，以及住房金融化，是我们的州和联邦政府能为城市提供的最好选择。为了调和因此而突出的社会不公，他们坚信市场会建立过剩，直到价格下降，弥补住房的不稳定性和无家可归问题，并将我们引出可负担住房危机，哈利路亚。开发商们则更为现实。两年前，由于建筑成本上升，墨尔本和悉尼的建设繁荣放缓。本报在2024年10月报道称，房地产专家警告说，政府加速新高层建筑计划在没有大幅提高公寓价格的情况下将不可行。行业分析公司Charter Keck Cramer表示，价格至少需要上涨15%，以鼓励开发商建设新的高密度住宅。面对价格下滑的前景，澳大利亚的开发商在理性上更胜于国际同行。虽然他们也倾向于让建筑空置，或者他们的投资者买家倾向于这样做，但他们不会大规模地这样做，也不会选择拆除它们或者大声乞求政府救助（不多）。他们通常只是停止建设。 悉尼罗兹的高层高密度住宅。迪翁·乔治波洛斯 这让我们的政府陷入了噩梦，但如果他们超越自由市场意识形态，他们将会看到拯救自己的希望。即使是行业人员，如前Mirvac CEO和现任国家住房供应与可负担性委员会主席苏珊·劳埃德-赫尔维茨，都表示政府需要在住房建设中发挥作用。