在退休储蓄方面落后后，一位X世代转向房地产。他解释了如何从15,000美元开始建立一个七位数的投资组合。作者：凯瑟琳·埃尔金斯 你正在关注这位作者！想要取关吗？通过电子邮件中的链接取消订阅。布兰农·波茨拥有多种单户和多户物业的混合。他建造和设计他的每一个出租物业。布兰农·波茨在近40岁时意识到自己在退休储蓄上落后了。为了寻找其他收入来源，他转向一种他已经喜欢的事情：从头开始建设。“我喜欢建设——能够在一个物业上留下我的指纹，”波茨告诉《商业内幕》。他是在2020年开始使用他称之为“建造出租”的策略：购买土地，建设租赁物业，并持有这些物业以产生现金流。波茨表示，他开始时投入了约15,000美元，这足以支付三块地皮的首付和交易成本。今天，他在八处物业中拥有14个租赁单元，根据评估，他估计这些物业的价值约为350万美元。这个增长并不是没有债务。波茨为建设融资，350万美元的数值代表的是物业的估计价值，而不是他的净资产——尽管他表示该投资组合目前有超过100万美元的净资产。他表示，关键是在建设期间创造净资产，通过建设评估价值高于他完成所需成本的物业来实现。他利用建设来创造净资产。波茨的第一个项目是一个四个单元的房屋。他表示，建造费用约为447,000美元，完成后评估价值为595,000美元。由于完成后物业的价值远高于他建设的成本，因此他说，在建设贷款转为长期融资时，他不必再投入额外现金。这个差价从一开始就给予了他净资产。“因为我在做建设，这些建设都具备了20%到25%的即时净资产，”他说。“所以我在没有现金流出的情况下积累了财富。”波茨作为其建造出租策略的一部分建造了这两栋几乎相同的房屋。他计划将投资组合扩展到约20个单元。四个单元的物业也产生了正现金流，波茨将这些资金储蓄起来，用于未来的土地购买和项目。随后，他在另外一块原始土地上建造了一个三单元的房屋，之后又增加了单户和多户出租物业。“一旦我开始这些，现金流就会资助所有其他土地的购买，”他说。波茨以租户为中心进行建设。当波茨重复这一过程时，他对自己的建设进行了优化。现在，他已构建了同一出租物业的五个版本，并表示每个版本都帮助他弄清楚租户重视哪些特征——以及哪些升级不值得成本。“我认为我已经优化得很好，”他说。他发现人们更喜欢分卧室的户型，卧室由开放的厨房和起居区分开。在考虑市场中的租户后，他还开始在车库中添加额外的工作空间和储物空间。“我观察了这个地区，问自己，‘人们想要什么？’”波茨说，强调这个地区有许多手工业者。考虑到这一点，他开始在车库中加入内置工作台和足够容纳工具箱或额外冰箱的空间。其他特征并不值得额外的费用。例如，在他的第一个建造中，波茨使用了较多的装饰线条和木板，而他现在认为并不是必要的。他遵循的另一个原则是：建造一个自己愿意居住的空间。“我们建造这些房屋，就好像我和我的妻子不得不住在那里一样，”他说。在提高回报方面寻找小方法。波茨也专注于改善他现有的投资组合，尤其是因为过去几年他的市场租金有所减弱。他说，运营费用曾消耗他租金收入的30%以上，但现在在他专注于融资、物业税和保险等成本后，约占26%。在波茨最近的一栋出租物业中，厨房的设计。每个新项目都帮助他精炼租户重视的事项。即使是建筑决策也能影响这些费用。在最近的两个建筑中，波茨表示，他为每栋房屋额外花费了约600美元，升级为高评级的抗冲击屋顶，原因是在询问保险公司是否可以降低保险费后进行的改进。他表示，第一年此升级为他节省了约275美元的保险费用：“如果你在两到三年内应用这一点，你就已经收回了所有费用。此外，这些屋顶的使用寿命更长。”对于波茨来说，这正是重复建造和持有自己的出租物业的优势：每个项目都给他另一个优化经济的机会。他保持着不断增长的现金储备。波茨自动将约8%的租金收入留作空置、修理和未来重要支出。