2026年7月7日 — 上午5:00 在投资者较多的郊区购房的房产投资者，在过去16年中的资本收益小于在拥有更多自住业主的地区购房的买家。根据Cotality的最新研究，2010年在自住业主比例较高的郊区每投资100美元的公寓市场，到今年的价值将上升到199美元。而在投资者比例高的郊区，同样的100美元投资在同一时期内的价值仅上升到165美元。随着近期联邦预算中公布的改变房产投资税收待遇引发部分投资者重新考虑他们的计划，Cotality对约3000个郊区进行了16年的测量，并根据自住业主与投资者业主的比例将其分为四类。研究发现，自住业主占比高的郊区通常在长期内录得更强的资本增长，并且这一结果在公寓市场上最为明显。研究人员表示，投资者较多的地区对情绪、放贷条件和供应的变化更为敏感，开发商也会针对这些地区进行新公寓大楼的建设。Cotality研究主任蒂姆·劳莱斯表示，公寓市场的供应波动可能较大，因为一个新的公寓开发项目可能会在一个郊区新增100个或更多住房。“可能确实存在一种羊群心理——随大流，在其他投资者已经购买的地方购房，”他说。针对财务回报进行投资的买家对价格信号反应更为强烈，而投资者购买往往会在郊区住房价值上升时增加，报告称。然而，自住业主往往出于生活方式原因购房，并可能更倾向于翻新房屋并长期持有。自住业主通常也倾向于在具备优质公立学校或者靠近公共交通的区域购房。自住业主比例较高的公寓市场录得了更强劲的长期资本收益。西蒙·施鲁特·劳莱斯建议，追求资本增长的投资者应该以自住业主的心态进行思考，并关注可住性、设施和公共交通等因素，这些因素可以推动更强的资本增长。但是他指出，自住业主的比例只是投资者应考虑的众多因素之一——自住业主比例与资本增长之间的相关性并不一定意味着因果关系。“资本增值始终是投资者的主要目标，尤其是在澳大利亚住房市场，回报率往往非常低，”他说。“这在今后会发生变化，尤其是假如负扣税改革将会持续——这意味着投资者可能会对现金流或郊区的回报率有更高的认识。”PRD首席经济学家迪亚斯瓦蒂·马尔迪亚斯莫表示，买家在自住业主偏多的地区购买公寓可能会更具竞争力，需要与愿意支付留在首选郊区的家庭竞争。与此同时，投资者往往会追求最低价格，以支持租金回报，即使那意味着考虑不同的郊区。她表示，投资者较多的地区之所以录得相对较弱的价格增长，可能与该地区的公寓类型有关。“在投资者较多的郊区，通常一开始就有很多单位，而且很多时候单位都是标准的两居室两卫公寓，”她说。“在自住业主郊区，初始的单位数量通常更少，并且那里的单位通常并不像高楼大厦……通常是中等密度的单位，四层、五层的楼，只有15、20个单位在那栋楼里。”研究查看了从2010年至今年的资本增值，并未预测未来的公寓市场增长前景。Cotality表示，5月联邦预算中资本增值税和负扣税物业税收待遇的变化，可能会使一些投资者偏多的市场变得不那么吸引，尤其是在依赖税收优惠或强劲未来增长假设的地方。报告指出，自住业主比例高的公寓郊区面临最多的集中风险，并对任何投资者活动的回撤更为敏感。不同级别的政府也在努力通过提供更多供应，包括靠近公共交通的公寓，来改善住房可负担性。劳莱斯表示，供应通常与资本增长的机会相反。住房供应的任何增加将对住房可负担性来说是“好消息”，“但这意味着对住房价格的上涨压力会减少，”他说。“你必须预期，因为这些力量之间有更好的平衡，市场上会出现较少的资本增长。”