法学快讯 2026年8月21日 一波针对违反市政法规的诉讼正在针对多户住宅房东兴起，其中许多人面临针对其使用某些收入管理产品的反垄断诉讼。这些新法规可能为责任提供了更简单的路径，并可能导致重大的处罚。在针对RealPage、Yardi及其 allegedly 使用收入管理产品的房东的联邦、州和私人诉讼之后，全国各州和地方政府已相继颁布法律，限制使用算法或价格优化软件来分享或推荐租金、让步、租约条款或入住率。这些法律通常通过私人诉讼权和公共执法机制的结合授权执法，这导致了新一轮的诉讼。在旧金山、圣地亚哥、西雅图、费城和罗德岛州的普罗维登斯等地的最近县级诉讼表明，原告和地方政府开始利用这些法律对RealPage诉讼提出后续索赔。这一发展是显著的，因为一些新法规可以说提供了比传统反垄断索赔更简单的责任路径，并授权可观的法定赔偿、费用转移，并且在某些司法管辖区，可能会有重复的每单位罚款。住宅房地产算法诉讼促使法令和条例激发后续索赔 新案件在很大程度上依赖于RealPage诉讼中发展起来的事实记录，包括有关使用非公开竞争者信息和特定房东使用收入管理产品的公共承认的指控。2026年7月和8月提交的一组案件展示了新兴的后续策略：一名旧金山租户在加利福尼亚北区提起了Gomez诉Greystar管理服务有限责任公司的诉讼，指控Greystar通过 allegedly 使用RealPage和Yardi产品违反了旧金山行政法规第37.10C条。该条例禁止房东使用计算非公开竞争信息的合格算法设备来建议租金或入住率。每个月的使用针对每个受影响的住宅单位可能构成一个单独的违例，租户可以寻求损害赔偿、禁令救济和每个违例高达1,000美元的民事罚款。旧金山行政法规第37.10C(b)和(d)条。一名圣地亚哥租户在加利福尼亚南区提起了Keller诉UDR有限公司的诉讼，依据圣地亚哥市政法规第98.1103条，指控UDR不当使用RealPage产品。圣地亚哥同样授权租户就损害赔偿、禁令救济和每个违例高达1,000美元的罚款提起诉讼，每个月和受影响的租赁物业可能构成一个单独的违例。圣地亚哥市政法典第98.1103(b)和98.1104(a)条。西雅图现在已产生至少两个类似案件。在Nicolas诉Essex管理公司一案中，原告指控Essex管理公司、Essex物业信托、RealPage和Yardi通过在西雅图多户物业中使用禁止的“协调服务”违反了西雅图市政法规第7.34章。而在Romano诉UDR有限公司一案中，原告对UDR和RealPage提出了类似的理论。西雅图的条例明确禁止指定的算法协调服务，并规定每个违例高达7,500美元的罚款。西雅图市政法典第7.34.040条。在Liu诉Willow Bridge物业公司有限责任公司和RealPage有限公司一案中，一组费城租户指控Willow Bridge订阅并使用RealPage服务，违反了费城法规第9-813条。而在Jahanbakhsh诉Greystar一案中，不同的费城租户小组对Greystar提出了类似的索赔。费城的条例允许受损害的人选择每个违例2,000美元的法定赔偿，或三倍实际损害赔偿，加上公平救济、利息和律师费及费用。费城法典第9-813(2)(c)(i)条。在一项公共执法行动中，普罗维登斯市根据普罗维登斯法典第13-70条，对Audubon资本合伙人有限公司提起诉讼，指控Audubon使用动态定价系统来协调95 Loft的租金，违反了该市对算法租金设置设备的禁令。该条例授权市律师提起执法行动，并规定每个违例的民事处罚高达每天500美元，以及在成功的执法行动中的费用和律师费。普罗维登斯法典第13-71和13-72条。地方监管迅速扩张 关于在多户住宅中使用算法定价工具设定租金的地方监管快速发展，但并不统一。一些法规补充现有的反垄断法，而另一些则针对房东制定禁令并直接提供租户救济。被禁止的数据和服务的定义有所不同，适用的情况也有所不同。