观点 马尔科姆·诺克斯 记者、作家和专栏作家 2026年7月4日 — 上午9:30 2026年7月4日 — 上午9:30 我有一个朋友，索菲（显然不是她的真名），情绪低落。她和前夫以可观的利润卖掉了他们的房子。但她并没有考虑他们赚了多少。她在想的是，他们不得不接受的储备和预售估价值的重大折扣。一次真正的意外之财变成了一种失落感。 由迪昂·盖恩的插图 房地产的财富效应是双向的。对那些现在不得不出售的人来说，长期获得的快乐几乎不存在，只有短期感知到的损失带来的痛苦。在盈利的房屋销售中感到被抢劫是澳大利亚人性的一种奇特变体。索菲觉得她的退休储蓄被夺走了。除前夫外，她在寻找其他可以责备的人。根据统计局的数据，澳大利亚人在住宅房地产上投资了12.8万亿澳元。他们的个人房产财富超过了他们的养老金、股票和商业物业的总和。拥有房地产是懒人感受自己像投资天才的方式。买一处住宅，卖掉它，借入资金，再买，再卖，攀登阶梯，缴纳零税，快乐无比。你所做的就是享受你的家，且不知不觉中使自己变得更富有。超过1000万参加这个游戏的澳大利亚人可能会认为自己相当聪明。这就是澳大利亚梦——或澳大利亚特权——坐在沙发上感受你的家让你更富有。 房价上涨的财富效应自20世纪90年代以来已推动澳大利亚的消费经济。澳大利亚人在全球范围内仅次于瑞士，成为抵押贷款比例最高的人群。澳大利亚人的抵押贷款如此庞大，他们现在在房贷上支付的利息比1990年还要多，那时的利率接近18%。虽然房价持续上涨，但无论你的财富是在纸面上增加还是实际上增加，卖掉房子后必须以相同的市场价格再进行购买，昔日感覺自己更富有的现状依然维持。你可以通过再融资来资助更为消费主义的生活方式。伟大的澳大利亚梦就像你的魔法布丁。现在，房地产市场发生了逆转，我们开始面对拥有房产的负财富效应。或许，纸面上的损失让你感到比纸面上的收益所带来的好感还要糟糕。为我的眼泪哭诉？发达国家的问题？当然，但否认情感影响将错失影响澳大利亚以意想不到方式改变的涟漪效应。 房地产可负担性危机的受害者，那些被排除在我们伟大的澳大利亚金字塔骗局之外的人，在其不断复利的过程中，对1000万业主而言似乎有些理论。我们都希望房价便宜——只是不要是自己的房子。另一方面，在经济低迷时，受害者便是个人。他们是那些曾经感到安逸的年长持有者，掌控着12.8万亿澳元。像索菲一样，他们将寻找可以责怪的人。联邦政府成为一个方便的替罪羊，因为它有胆量要求房地产投资者——未来的投资者，而不是那些受保留保护的数百万——支付与他们通货膨胀调整后的资本利得相应的全额资本利得税。在资本城市里试图出售家庭住宅的人，早在税收变更之前，以及在美国总统唐纳德·特朗普的愚行之前，就知道经济下滑已经开始。触发因素是自2022年以来的利率上升和当平均房价达到14倍于澳大利亚平均收入时，该计划的自然重力限制。大约在2023年，新参与者已经无法继续为泡沫吹气。银行不会借出足够的资金，让他们将房屋所有权变成单纯的投机游戏；自约翰·霍华德以来，政治家们一直假定的关键财富效应开始因其自身的头重脚轻而崩溃。通常情况下，当买家逃离市场时，价格会稳定，因为卖家也逃离。现在正是如此，掩盖了实际情况。分析公司Cotality本周发布的数据表明，拍卖成交率下降至40%的低位。这个历史低位的成交率低估了现实，因为它未展示出在拍卖时间到来之前，放弃出售计划的人。 如果有一个可靠的指标表明卖家和买家都在蒸发，那就是你从房地产经纪人那里接到的呼叫频率。这些信息这段时间以来一直很热。如果我们不被迫集体出售的话，那没有什么关系。如果失业率保持低位，市场会找到新的平衡。但是，如果失业或其他不可预见的危机迫使人们出售，哎呀，澳大利亚。过去30年的住宅房地产投机——抱歉，创业财富建设——如果失业...