美国住房市场的负担能力对潜在购房者来说可能不会随着时间的推移而显著改善，最新报告表明，他们不应再希望负担能力的措施恢复到2022年前的水平。摩根士丹利的高级经济学家兼策略师萨拉·沃尔夫在一份报告中表示，虽然住房负担能力可能会在一定程度上随着时间的推移而改善，但在 "市场适应高成本、紧张供给环境" 的背景下，它 "不太可能恢复到过去更有利的水平"。沃尔夫指出，今年二月份，由于抵押贷款利率短暂降至6%以下，市场曾出现短暂的乐观情绪，但这种情况并没有持续，利率又回升至约6.5%，此后一直维持在6%以上——这在房市尚未形成势头之前就消耗了潜在的动力。她表示：“这一近期事件值得关注。在今天的市场上，利率的微小变化对负担能力产生了超出预期的影响，而负担能力历史上仍然紧张，部分原因正是由于这种利率敏感性。”报告发现，自2020年以来，购买一套中位数价格房屋所需的收入几乎翻倍。摩根士丹利指出，由于抵押贷款利率上升，房屋交易显著放缓。她表示，从1990年到2021年的住房市场来看，大约15%的时间内，住房负担能力比目前更差。这意味着，即使当前住房市场负担能力略有改善，与过去几十年周期相比，这仍然被认为是相对紧张的。为说明当前的负担能力挑战，摩根士丹利研究的一项估算显示，购买一套中位数价格的房屋的买家每月面临大约2000美元的付款——这大约是五年前的两倍。摩根士丹利的分析发现，住房部门可能不会恢复到2022年前的负担能力水平。拥有较低抵押利率的房主不愿意出售并承担新抵押贷款的更高利率，这加剧了新买家的负担能力问题。沃尔夫表示：“融资成本的上涨也使卖家失去动力。在现有房主中，大约70%的人抵押利率低于5%，而一半的抵押利率低于4%。这些房主常常会发现，搬家并承担当前更高利率的抵押贷款成本太高。因此，房屋交易量跌至大约40年来的最低水平。”由于现有住房市场缺乏交易，新建住房在供应方面扮演着越来越重要的角色。报告指出，某些地区的房价上涨速度放缓，而其他地区“短缺”现象依然持续，供应并未改善到“实质性降低入市门槛”的程度。新建住房正在支持住房市场供应，但其建设速度并不足以显著改善负担能力。住房市场上的负担能力挑战还促成了首次购房者特征的变化。虽然平均年龄仍约为36岁，但平均信用评分已从2019年的718上升至734。首次购房者的抵押贷款余额也在增加，2024年的平均达到334,000美元，较2019年的240,000美元和2014年的195,000美元有所增加。该报告指出，这一增长已超过通货膨胀的两倍，同时购房者也在转向更可负担得起的邮政编码来购买他们的第一套房。沃尔夫继续表示，在利率稳定和房价增长速度减缓时，住房负担能力可能会有所改善，摩根士丹利预测利率将降至约5%，使抵押贷款支付从家庭收入的约24%降至约21%，但这仍高于2007-2009年金融危机后维持的15%。沃尔夫表示：“在摩根士丹利财富管理模型的所有情景中——无论是抵押贷款利率接近4%、5%还是6%——负担能力都未能恢复到之前的高峰。此外，抵押贷款利率接近6%的可能性正在上升。总之，市场并没有崩溃，但正重设为一个更受限的均衡状态。”沃尔夫补充说：“在等待价格恢复到2022年前20年的负担能力时，可能会证明是一种错误的策略。更好的方法可能是，在你的财务状况合理时买入——当合适的机会出现时。”