随着30年期抵押贷款利率重新升至7%以上，购房者正在寻求任何可以找到的缓解方案。这越来越多地包括可调利率抵押贷款（ARM），目前提供比传统30年固定抵押贷款低约1个百分点的利率。根据抵押贷款银行协会的数据，到2023年10月2日结束的一周，可调利率抵押贷款在抵押贷款申请中占比达10.3%，而在2024年10月4日结束的一周仅为5.9%。但可调利率抵押贷款也伴随着权衡：较低的利率通常仅在前五年、七年或十年的固定期间内适用，此后利率和月供可能会周期性调整。如果当固定期限结束时的利率更高，你的月供和利息成本可能会显著上升。一些购房者的想法是：今天享受可调利率抵押贷款提供的较低利率，并给自己五年或七年的时间，期待更广泛的利率恢复下降。如果真的下降，你可能能够在固定利率期间结束时再融资为一个更低的固定利率，或者看到你的可调利率在固定期限结束后降低。这样，你现在就能享受到折扣，未来可能还能享受到更低的利率。Realtor.com的高级经济学家汉娜·琼斯告诉CNBC Make It："如果这是一个战略决定，而不是‘这是我唯一能够负担得起抵押贷款的方式’，那么可调利率抵押贷款可以是一个不错的选择。’如果这已经是一种压力，那意味着当固定利率期间结束时，你将面临相当大的风险。如果你在考虑选择可调利率抵押贷款，以下是如何权衡潜在节省与风险的方法，以及在签字前需要关注的事项。你可能选择可调利率抵押贷款的原因大多数人选择30年固定抵押贷款是有原因的：即使利率上升，你的利率保持不变。但如果利率下降，你仍然可以选择稍后再融资，转向一个新的低利率贷款。但由于购房成本如此之高，可以理解为什么越来越多的购房者可能愿意考虑可调利率抵押贷款。琼斯表示：“当固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的利差相对较大时，更多购房者被吸引到可调利率抵押贷款是合理的，因为他们每月可能节省100、200、300美元。”随着抵押贷款利率超过7%，一些购房者可能会认为五年或七年的时间足够让利率降下来，从而能再融资为一个更便宜的固定利率抵押贷款，或者在可调利率调整时享受更低的利率。对于许多借款人来说，超过7%的利率可能显得异常高。根据《抵押贷款新闻日报》，在2022年之前，抵押贷款利率在约20年的时间里都保持在该水平以下。有理由相信利率可能会从这里下降。琼斯表示，如果油价回落、通货膨胀持续降温、关税减少或劳动力市场弱化以增强对美联储降息预期，抵押贷款利率可能会缓和。但这些结果都不是保证的，借款人应考虑如果利率朝相反方向移动会发生什么。威廉·拉维斯抵押贷款的抵押贷款行业资深人士和区域副总裁梅利莎·科恩表示：“预期总是利率会周期性变化，但我们已经学到了一个好教训，他们并不一定会按照你想要的方式循环。”她说：“尽管如此，我们仍然有相当大的机会在接下来的一两年看到更低的利率……但永远不要说永远，因为情况会变化，我们对此没有控制权。”这种不确定性在权衡可调利率抵押贷款的前期节省时是重要的。Homa AI的首席执行官阿尔曼·贾瓦赫里安表示：“我会将较低的利率视为固定期的保证节省，而将未来的再融资视为潜在收益，而不是使抵押贷款运作所需的计划。”在接受可调利率抵押贷款之前进行压力测试尽管可调利率抵押贷款通常具有30年的期限，但利率通常仅在其中的一部分时间内固定。例如，5/6可调利率抵押贷款在五年内保持相同利率，然后可以每六个月根据基础基准利率的变化进行调整。7/6可调利率抵押贷款在第一次调整之前提供七年的时间。如果这还不够，ARM还具有利率上限，限制了利率上涨的速度和幅度。以常见的2/1/5上限结构为例。这意味着你的利率在第一次调整时最多可上升2个百分点，每次调整后最多可上升1个百分点，并在贷款期间总共最多可上升5个百分点。因此，起始利率为6.5％的5/6可调利率抵押贷款，带有2/1/5上限，最后可能达到11.5％。但不会立即跳到那里。在第一次调整时，利率最高只能达到8.5％。在选择可调利率抵押贷款之前，询问你的贷款机构，在贷款的利率上限下你的月供可能会上升到什么程度。科恩表示：“想清楚在贷款的整个期限内，最高的支付额可能是多少，问问自己是否对此感到舒适。”不要指望能够再融资无论你选择什么类型的抵押贷款，都不要假设你将能够稍后再融资以使贷款更具 可行性。