已故媒体大亨特德·特纳利用保护性地役权来保护那些农村土地，包括在蒙大拿州博兹曼南部将近114,000英亩的土地。凯文·弗莱明 | Corbis Documentary | Getty Images 本文的一个版本首先出现在CNBC的《财富透视》通讯中，由罗伯特·弗兰克主办，作为高净值投资者和消费者的每周指南。注册以直接将未来版本发送至您的收件箱。国会正在推动扩大一个土地保护税收激励计划，该计划近十年来一直处于国税局的审查之中。众议院和参议院的农场法案提案将创建一个新项目，为同意保持森林完整而不是出售或开发它们的土地所有者提供资金。国税局在保护性地役权方面加大了打击力度，因为有些投资者团体通过使用它们产生了数十亿美元的虚高税收扣除。然而，专门从事保护性地役权的律师告诉CNBC，这一税务策略对于希望保留土地并减少对国税局支付的个人和家庭而言，仍然具有价值。十多个州为捐赠土地提供某种形式的税收减免，其中一些州，如纽约、科罗拉多州和乔治亚州，近年来大力扩展了他们的保护性地役权计划。“我遇到过很多人说，‘哇，保护性地役权是坏事，滥用的东西。’不，它们不是。对于一小部分人及其小圈子而言，它们并没有被恶性行为者所掳掠，”佛罗里达律师基思·福ountain表示。“我的客户是拥有土地并热爱土地的人，保护性地役权为他们提供了一种方式来获得一些财务利益，并为正确的目的保持和管理那块土地。”保护性地役权允许土地所有者保留对财产的所有权，同时放弃某些开发权利。通常，所有者同意永久限制该财产的使用方式，往往是为了保护农田、野生动物栖息地或开阔空间。然后，土地所有者可以将这些被放弃的开发权利捐赠给土地信托、政府机构或其他合格团体，或以折扣价出售给他们。作为回报，所有者可以申请慈善扣除。在许多情况下，只要符合地役权的限制，他们仍然可以在土地上居住并将其用于狩猎、钓鱼等娱乐目的。福 fountain说，他的许多养牛客户出售保护性地役权以将土地留在家族中，并利用所得来偿还债务或买断不再感兴趣的年轻家庭成员。通过以折扣出售土地上的地役权，客户可以收取现金，并可以申请与出售价格和公平市场价值之间差额的慈善扣除。国税局针对的交易涉及投资者团体，而不是长期的个人土地所有者。在这些所谓的联营保护性地役权交易中，发行人将土地的股份售卖给投资者并捐赠地役权。通过使用对财产开发权的虚高估值，投资者能够声称的税收扣除额超过了他们为土地支付的费用。在最近一个例子中，上周提交的美国税务法院削减了一家阿拉巴马州合伙企业声称的4160万美元扣除至80万美元。法院同意国税局的观点，即该扣除是基于对该物业作为石灰石采石场潜力的投机性估值。国会在2022年限制了保护性地役权的价值，以关闭联营地役权，但国税局仍在处理大约1100个案件。该机构在5月延长了一项和解提议，以试图减少积压。尽管政府针对的是联营交易，但个人仍然可以通过捐赠地役权引发国税局的审计。福 fountain表示，出于这个原因，他的客户通常选择以折扣价出售地役权，尽管捐赠地役权可能带来更好的税收收益。许多律师完全拒绝就保护性地役权提供建议。然而，前国税局全国欺诈顾问卡罗琳·申克告诉CNBC，保护性地役权不应被否定。“一些纳税人滥用规则的事实，并不意味着基础政策在任何方面缺乏价值，”申克说，她在2025年离开国税局加入律师事务所Caplin & Drysdale。“我认为国税局内部有一种观点，适当支持的保护性地役权不是一个漏洞。”了解道路规则 在过去两年中，税务法院通常集中在土地的被放弃开发权的实际价值上，土地信托联盟的保护辩护副主任律师黛安娜·诺里斯表示。这种对估值的关注为土地信托和土地所有者消除了许多不确定性，因为早期的保护性地役权案件通常取决于契约或捐赠文书中的技术缺陷。律师史蒂夫·斯莫尔表示，如果与遵循案例法并频繁执行这些交易的律师合作，保护性地役权并不风险。斯莫尔帮助起草了税法。