克里斯托弗·格雷什、安德鲁·F·霍赫沃特、李恩基和威尔伯特·范德克劳表示，美国人的搬家频率比以前低了。搬家率已稳步下降数十年，从1980年代中期的近20%下降到2019年的不到10%。这种下降在商业周期中持续存在，并在所有地区都很明显，并影响了广泛的人口群体。流动性下降是重要的，因为搬家可以帮助家庭获取工作机会，适应变化的环境，改善住房状况。在这篇文章中，我们显示，流动性下降的趋势也适用于租房者，对拥有住房的挑战加剧是一个重要的影响因素。我们使用来自纽约联邦储备银行年度消费者期望住房调查的数据，研究租房者的预期流动性和影响因素。租房者的流动性很重要，因为租房者大约占美国家庭的三分之一，并且与房主不同，租房者不受抵押贷款利率锁定的影响。由于预期流动性可以预测实际搬家行为，它提供了一个关于住宅流动性未来走向的早期信号。租房者的三年预期流动性在过去12年中下降了20个百分点，其概率百分比来源：消费者期望调查住房调查，2014年2月至2026年2月。说明：该图表显示了在未来三年内搬到不同主要住所的平均概率，按房主/租房者身份分类。上图显示了房主和租房者的三年平均搬家概率随时间变化的情况。两个群体的预期流动性都持续下降，在疫情后下降的速度有所加快。租房者的三年平均搬家概率从2014年的大约57%下降到2026年的约37%，而房主的平均搬家概率在同一时期内从约21%降至14%。与他们的初始水平相比，租房者的预期流动性下降程度稍大于房主。租房者更不期望未来拥有住房对于租房者来说，搬家的决定与成为房主的决定密切相关。在消费者期望调查中，我们通过询问租房者他们未来拥有住房的概率来衡量这一点。租房者对未来拥有住房的乐观程度下降的概率百分比来源：消费者期望调查住房调查，2014年2月至2026年2月。说明：该图表显示了租房者对未来拥有住房的平均报告百分比概率。正如上图所示，租房者未来拥有住房的平均概率从2015年的大约52%下降到2025年的约35%，下降在2021年后尤为明显。在下一个图表中，我们显示出，降低对未来拥有住房期望的租房者正是那些不期望在不久的将来搬家的租房者。报告未来住房拥有概率低（0-20%可能性）的租房者，其三年期搬家概率平均约为25%。这个数据与那些几乎确定会拥有住房（81-100%）的租房者的约76%相比，差距在50个百分点以上。预计不会搬家的租房者也不期望自己能拥有住房。搬家的概率：三年，百分比，来源：消费者期望调查住房调查，2014年2月至2026年2月。说明：该图表显示了报告未来拥有住房的概率与在三年内搬家的概率之间的关联。这些模式引发了一个自然的问题：是什么导致了租房者对未来拥有住房期望的下降？两种解释浮现出来。首先，租房者可能越来越觉得拥有住房是负担不起的，原因在于对更高抵押贷款利率、房价和相关成本的感知。第二，租房者可能仅仅不再像以前那样渴望拥有住房——这是一种偏好的转变，而不是负担能力的问题。我们将逐一探讨这两个因素。租房者认为抵押贷款越来越难以承担。在租房者通往拥有住房的道路上，一个关键因素是他们能否以可承受的利率获得抵押贷款。在消费者期望调查中，我们询问租房者预计获得抵押贷款的难度以及他们现在申请时预计会收到的利率。下一个图表显示了这两个指标随时间的变化。租房者认为随着利率上升，抵押贷款越来越难以负担，获得抵押贷款的比例会非常困难，百分比来源：消费者期望调查住房调查，2014年2月至2026年2月。说明：左侧面板显示报告获得抵押贷款会很困难的租房者的比例。右侧面板显示租房者认为如果他们今天申请，将会获得的抵押贷款的中位利率。这两个指标表明，租房者感到获得抵押贷款的难度和成本增加。