观点 2026年8月8日 — 上午5:01 在5月12日的联邦预算发布后，我开始了我的专栏，询问：“没有人考虑过95%的首次购房者吗？”这份预算及其颇具争议的税改显然是为了帮助年轻澳大利亚人通过取消负负担和资本利得税折扣这些人为的房产推高因素，迈入住房市场。其本意是抑制房市。然而，随着利率不断上升，许多人在偿还房贷方面苦苦挣扎。问题在于，这正是在政府以仅5%的首付款吸引大量首次购房者进入市场后……在我发布预算后文章时，我写道：“去年10月，政府提前三个月启动了大规模扩展的住房担保计划，允许首次购房者以5%的首付款购买房屋，并免除高额的贷款保险。”通常情况下，低于20%的首付款需要支付贷款保险，但在该计划下，政府作为担保人为您的房产提供15%的保障，以避免这些通常需要数万美元的保险费。不过，正如我所写：“在支付了您的5%首付款后，您所承担的债务比您本来可能承担的要高出许多：95%。”价格最终会再次上涨。这只是耐心的问题。而在去年10月1日，住房担保计划的允许购买价格显著提高，以包含更多房产，并取消了Means Test，以让更多首次购房者受益。实际上，所有人都可以享受。好吧，您猜怎么着？在过去的一周里，关于目前小幅市场回撤的讨论愈演愈烈，讨论多少新购房者现在负债超过其物业的价值。联合党表示，曾在前六个月中进入市场的6万多名首次购房者中，有数万人面临负资产的风险，尽管所有房主的总数仍低于1%。因此，如果您觉得自己可能面临风险，让我们来看看避免负资产压力的重要步骤。首先，房价将落在哪里尚待观察。但值得记住的是，大多数现有投资者会选择坚持持有 —— 他们的利益太好，不容放弃，并且CGT规则的普遍性（值得肯定的是政府有其贡献）使得没有任何竞争投资更具吸引力（尽管超级基金仍然有吸引力）。支撑房地产的是投资者远未疯狂抛售。近期购房者需要避免的也是：被迫进行压力销售。一项资产的价值仅存在于纸面上；只有在需要将资产转换为现金时，这种价值才能实现。而避免这一点的关键是能够持续承受还款。当然，这是在考虑到今年到目前为止的三次加息背景下。简单明了，这关乎您的支出和收入。在生活成本的挤压下，近期购房者尤其会将支出减少到极限——这也是您必须做的，以符合抵押贷款的资格（尤其是95%的贷款！）。但请不要忽视，为了使贷款顺利批准，您还必须通过300个基点的利率压力测试。这意味着贷款人已经评估您能够应对12次加息，而实际上只发生了三次。那么，在您生活账本的支出一侧可能是稳健的情况下，您的收入安全性如何？因为失去这点是您想要避免的重大风险。您能采取措施来巩固您的工作吗？他们是否认可您所做的贡献？也许您可以提高技能，以使自己对公司更具价值。另一个就业不确定因素是疾病或伤害，这方面也有保险可供选择：收入保护。收入保护费用昂贵，但可以税前扣除。您还可以通过选择一个较长的等待期来显著降低其成本，在此期间（75%）替换您的工资。而这就是紧急基金发挥作用的地方。它还可以在收入保护保险生效之前为您提供补贴。理想情况下，您应该存下六个月的薪水——这可能是个美梦。然而，为了安全起见，只需开始存一些您能存的款（为了灵活和便于取用，最佳地点是在相关房贷旁的抵消账户中）。如果为时已晚，您可以知道，您的贷款人必须有一个专门的困难部门，如果您陷入财务困境，必须向您提供宽限。与其错过还款，与其自相矛盾的是，提前告知贷款人您将难以还款。他们会提供帮助——至少在一段时间内。此外，错过一次付款会影响您的信用评分。而与贷款人达成困难安排则不会；该安排为您提供的活动空间会更大。