观点 2026年7月11日 - 上午5:01 当预算在5月份公布时，我和22岁的女儿开始了一本书和一系列社交媒体，探讨如何不给我们的成年子女直接现金，而是为他们的人生开启一个精彩的开端。自去年从间隔年回来后，她一直在和我一起学习预算、储蓄和投资的基础知识。她努力学习、工作和储蓄，致力于她的下一个重要目标——购买她的第一套房子。今年联邦预算的变化动摇了我女儿的购房计划。我们做了数学计算，她相当自信地认为，当她明年大学毕业时，她能够利用在我们家庭住宅中居住的几年时间，储蓄出一笔健康的首付，勤勉投资，然后她将准备在毕业后的1到2年内首次进入房地产市场。她计划在大约25岁时进入住房市场，虽然是买一处投资房，因为作为一名毕业教师，能够负担得起的单身住房贷款几乎是不可能的。然后，她打算慢慢在家里生活，看看能否在那处投资房中积累一些权益，以便后来用来购买她的第一套真正的住房。然后联邦预算出台，这一策略变得完全不可行。但这并不真的是一个关于税收变化或增长率的故事。这是一个重新思考“帮助孩子”究竟意味着什么的机会。预算改变了两个相当根本的事情。对于2026年5月12日之后购买的既有物业，租金损失不能再与薪水或工资抵消，只能抵消租金收入和最终的资本收益——这对没有投资收入抵消的年轻买家是一个重大打击。而且，它还改变了持有于超额（super）之外的所有资产的资本利得税处理，从持有超过一年的资产可享受50%的折扣，替换为从2027年7月1日起对实际收益收取30%的最低税。几乎每一代人都受到了影响，但像我女儿这样的尚未开始人生的年轻人受影响尤为明显。在预算之前，我女儿如果储蓄出一笔健康的首付，可以借到70万到75万澳元，购买一处租赁物业，给她提供了不错的选择。她可以购买一间有发展空间的房子或联排别墅，并在她还无法负担得起居住时，将其出租。这是一种对投资者来说非常有利可图的策略。在过去五年中，国内住宅价值上涨了40%。现在，随着既有物业的薪资抵消取消，她的借款能力已降至50万到55万澳元之间。她仍然可以通过政府的5%存款激励获得入市机会，但那意味着承担更多的杠杆，而此时房地产市场明显出现疲软迹象。而且，为了获得任何激励，她必须在物业中居住，至少在根据不同计划的情况下，前六个月都需要居住。在这个价格区间，她实际上只能考虑小型物业，而这些物业在她所期望的增长中机会更窄。因此，投资物业的路径被搁置，而拥有自住权的讨论，很可能也要再延续一段时间。而让这所有事情更难以计划的是，过去的房地产增长数据——过去五年的40%增长率——是在旧规则下形成的，采用了旧的负 gearing 设置、旧的资本利得税折扣激励买家，处在一个不同的利率周期。现在没人能自信地说，接下来的五年将会是什么样子。然后，我们可以看看她可以如何提前。如果她投资于交易所交易基金（ETFs），她以前可以享受到健康的增长率。在过去五年中，澳大利亚最大和最受欢迎的ETFs如VAS，年回报接近8%，而全球股票基金如VGS则更接近13%。根据旧的规则，持有超过12个月的单位销售利润一半是免税的。在新的规则下，这一折扣消失了，取而代之的是通货膨胀指数化和对实际收益征收30%的最低税。对于年轻投资者来说，这在将来意味着更大的税负。建模显示，澳大利亚股票的实际收益接近每年6.5%，而全球股票则在新税收政策生效后约为每年10%。考虑到银行现金利率为5.5%，澳大利亚的这一增长率对于国内投资来说并没有太大吸引力。但这并不真的是一个关于税收变化或增长率的故事。这是一个重新思考“帮助孩子”究竟意味着什么的机会，并将金钱与指导分开，因为你绝对可以同时做到这两点——而且比以往任何时候都更能做到。