观点 凯特·肖 城市地理学家 2026年7月18日 — 下午1:30 我刚从土耳其待了四周回来，见到了国际城市研究与行动网络的同事。年度INURA会议由成员城市举办，地方研究者和活动人士向访问代表展示游客很少看到的城市阴暗面。尽管如此，伊斯坦布尔的黑暗面几乎无法被忽视——东部和西部的城市发展正在飞速增长。高达40层的住宅塔楼延伸至远方，吞噬着可耕地，将基本基础设施逼至极限，将过去独立的城镇融为一个庞大的城市群。 一名工人在伊斯坦布尔的一处高层公寓建筑工地上清理废料。布隆伯格 这个住房供应大幅增加的迷人方面是，销售价格和租金并没有下降。为什么？这很复杂，但部分原因是新建房屋一直走高端路线，部分是因为勾结，部分因为许多楼盘由战乱国家的精英资助，他们尚不愿意释放他们闲置的资产。全球的空置率 notoriously 难以量化，那些勇敢尝试对空置住房征税的政府（而土耳其并不这样做）必须依赖自愿申报，因此官方数字和地方估计总是相互矛盾。土耳其政府并未收集这类数据，但2023年对伊斯坦布尔的当地估计显示，其空置率高达11.5%。伊斯坦布尔大学的研究人员现在非正式地将其更接近30%。土耳其是一个极端案例，其问题十分明显，但为获取更高回报而建设高端物业、价格操控以及维持住房稀缺的动态是普遍存在的。近年来，中国的高楼拆除现象被归因于劣质和/或非法的建筑以及地理错配——公寓在当地市场价格过高或建设在需求低的地区。但这些巨额爆炸的潜在动机是保持住宅价格高企。虽然大规模的空置和拆除是应对住房过剩的更激进方式，但较小城市在较小的方式上也在为同样的问题所困扰。在过去20年里，温哥华和多伦多的公寓热为这两个城市增加了数千套公寓，但它们依然在全球范围内排名最不负担得起的城市之一。直到两年前对移民进行的剧烈削减，加上加息和更严格的抵押贷款测试，以降低需求从而冷却市场，房价才开始稳定。今年6月，面对即将到来的住房过剩，加拿大联邦政府宣布了一项购买未售出公寓以提供“负担得起”的住房的计划。总理马克·卡尼确认，这将让开发商免于降价出售。这一点在各地都显而易见：房地产投资者和开发商所做的并不是为了降低价格。如果他们诚实，政府也不希望如此。许多国家的繁荣非常依赖城市化和天际线上的起重机——作为经济增长的廉价信号，收益的不平等分配变得次要。在澳大利亚，房地产和基础设施发展以及住房的金融化是我们的州和联邦政府为城市提供的最佳服务。为了与随之而来的明显社会不公正相调和，他们寄希望于市场会建设出过剩，直到价格下跌，解决住房不稳定性和无家可归现象，引领我们走出可负担住房危机，哈利路亚。开发商则更加现实。墨尔本和悉尼的建筑热潮在两年前因建筑成本的增加威胁到了利润率而放缓。2024年10月，本报报道房地产专家警告称，政府计划加快新高层塔楼建设在没有大幅提高公寓价格的情况下，将不会可行。行业分析师Charter Keck Cramer表示，公寓价格至少需要上涨15%，以鼓励开发商建造新的高密度住房。与国际同行相比，澳大利亚的开发商在面对价格下跌的前景时也更理性。虽然他们也倾向于让建筑空置，或者他们的投资者买家是这样，但他们不会大规模地这样做，也不会把它们拆毁或乞求政府救助（太多）。相反，他们只是停止建设。悉尼罗兹区的高层高密度住宅。迪翁·乔治波罗斯 这是我们政府的噩梦，但如果他们超越自由市场意识形态，他们会看到自己的救赎。即使是行业人员，如前美通投资公司首席执行官、现任国家住房供应与可负担性委员会主席的苏珊·劳埃德-哈维茨也表示，政府需要在住房建设中发挥作用。