观点 2026年6月22日 — 上午5:00 传统经济学智慧认为，当消费者感到富裕时，他们更有可能松开钱包。在过去三十年的大部分时间里，家庭财富的最大来源——房地产——一直在朝一个方向发展：上涨。那么，当人们最重要的资产开始贬值而非升值时，家庭消费会发生什么变化？这对更广泛的经济又意味着多少？在澳大利亚，最大的资产类别——住房价格预期将会下跌。乔·阿尔马奥（Joe Armao）指出，随着悉尼和墨尔本的房价开始下跌，这个问题可能会影响到广泛的行业，而我所说的并不仅仅是房地产经纪人。住房以某种方式触及了从建筑到银行再到零售的很多部门。但在被住房阴云淹没之前，重要的是要区分房地产市场和更广泛的经济：它们并不是同一回事。每月的房价变动备受关注，确实很重要，但住房资产的价值与经济表现是截然不同的概念。住房受到如此关注并不难理解：它是澳大利亚家庭财富的最大来源，其价值飙升。研究公司Cotality估计，住宅房地产的价值在3月份达到了12.6万亿美元。这大约占家庭部门净财富18.8万亿美元的三分之二，根据澳大利亚统计局的数据。正如财政部长吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）在预算夜告诉我们的，房价自1999年以来上涨了超过400%——而政府希望能够放慢这一趋势。迄今为止，工党的投资税收优惠收紧改革已取得预期效果，利率的提高也一样。悉尼和墨尔本的房价开始下跌，主要银行预计这种下降还有进一步的空间。大多数银行提到的价格跌幅少于10%，一些人认为长期以来的住房“超级周期”已经结束。那么，房价下跌对更广泛经济的影响究竟有多大？或许最直接的影响将体现在建筑行业，建筑行业大约雇佣了9%的劳动力。当房价下跌时，开发商对投资新项目的动机减少，这些新项目将需要更多工人。住宅建设的工作在直到最近的一个季度之前一直在上升，此时有所放缓，该行业仍在应对成本上涨的问题。但相对而言，建筑的其他部分如数据中心正在蓬勃发展，建筑集团仍在谈论技术工人的短缺，而不是大规模失业。AMP副首席经济学家戴安娜·穆西纳（Diana Mousina）指出，住房也对各种其他行业产生连带影响，例如银行、法律工作、搬迁服务和零售，因为人们在购房时通常会购买的家具。穆西纳表示，可以通过称为投入产出表的经济指标来估算这些住房的间接和直接影响，这些指标试图显示行业之间的所有相互联系。根据这一指标，她表示，住房占经济的13%，接近非住宅建筑，并且大于采矿。因此，毫无疑问，许多行业都面临住房疲软的风险。但如果我们的银行预测是正确的，跌幅在5%到10%之间，这些与住房相关的行业的些许疲软并不足以拖垮整个经济。住房下滑通过银行系统传导到更广泛经济的另一种方式是，如果导致问题贷款大幅增加。但一再发生的价格急剧上涨使得这一点不太可能。确实有一部分近期购买的借款人面临“负资产风险”——即其贷款金额超过其房屋价值——如果借款人陷入困境，这些贷款可能对银行构成风险。但处于负资产风险的贷款在银行的抵押贷款组合中只占很小一部分。例如，西太平洋银行（Westpac）在最近的一次半年度报告中表示，其组合中只有0.5%处于负资产中。换句话说，银行能够应对当前住房的疲软。最后，房价波动还可以通过“财富效应”影响经济。这是一个理论，认为当人们的财富增加时，他们感觉更加富有，因此更愿意消费。2019年澳大利亚储备银行的一项研究发现，在过去十年中，房价的上涨确实支持了更多的消费，特别是对于汽车、家具以及娱乐等与更高财富相关的消费类型。在逻辑上，价格下跌时应当发生相反的情况。这正是一些分析师所期待的，他们表示，随着房价下跌，像JB Hi-Fi或哈维·诺曼（Harvey Norman）这样的公司可能会面临销售疲弱。但预测财富效应远非精确科学。信心可以是变化无常的，干扰这些复杂关系的细微因素可能永远无法完全解开。