评论 马克·乔昆 2026年8月4日 — 上午11:04 多年来，澳大利亚人一直共享一个相当一致的财富积累蓝图。购买住宅，随着价格上涨建立股权，偿还抵押贷款。然后，如果有可能，通过更多的杠杆或已建立的股权，购买另一处房地产。尽可能重复这个过程。这一策略得到了长期利率下降、强劲的人口增长和创纪录的移民、持续的住房短缺、限制性规划系统，以及鼓励房地产拥有的税收政策等多重结构性顺风的强有力支持。房地产已成为澳大利亚金融身份的一部分。澳大利亚人开始拓宽投资视野，而不仅仅是加倍押注房地产。杰西卡·夏皮罗 但每个投资故事最终都会达到一个转折点，越来越多的迹象表明，澳大利亚长期以来对住宅房地产的偏好可能正进入这样的时刻。根据澳大利亚统计局的数据，2026年第一季度，澳大利亚家庭财富达到了创纪录的19.2万亿澳元，其中近13万亿澳元与住宅房地产相关。从表面上看，这些数字描绘了一个非凡繁荣的画面。澳大利亚的住宅房地产市场现在的价值是养老金的三倍。虽然住房在全球范围内仍然是重要的财富来源，但澳大利亚在家庭财富集中于住宅房地产的程度上显得尤为突出。这样的集中在发达经济体中是不寻常的。今天，直接股票持有仅占家庭财富的9%，而二十年前约占13%。相比之下，美国的家庭在股票中持有的财富比例明显更大，反映出更广泛的多样化投资文化，股票约占美国家庭财富总额的三分之一。几十年来，经济环境始终奖赏房地产拥有者。更便宜的信用、支持性的政策设置和持续的需求放大了回报，让杠杆可以将即使是温和的价格上涨转化为可观的家庭财富。今天，这个公式看起来不那么确定。政府对资本增值税优惠和负扣税的改革是几十年来投资房地产经济学中最重要的改变之一。同时，借贷成本上升改变了可负担性，并改变了投资者在扣除融资成本和税收后可以期待的回报。对此，我们开始看到房地产价格出现疲软。所有这些并不意味着房地产不再是一个有吸引力的投资。也并不意味着澳大利亚人应该放弃这一在家庭资产负债表中仍将继续发挥重要作用的资产。投资者开始重新思考投资收入的来源。这表明，分散投资在全国对话中应当占据更加重要的位置。分散投资并不是要取代房地产，而是减少对任何单一回报来源的依赖。上市股市现在提供了访问极为广泛投资的机会，让投资者能够在各个行业、地区和资产类别中建立投资组合，具有比前几代人更大的灵活性。投资者可以随着时间的推移逐步增加他们的投资组合，而不是等到他们积累足够的资本购买另一处房地产。同样重要的是，投资者也开始重新思考投资收入来源。多年来，收入投资在很大程度上与拥有高股息的蓝筹股澳大利亚股票同义。虽然这些公司仍然是许多投资组合的重要基础，但如今的投资者可以获得更广泛的机会组合。投资者不仅依赖银行分红，接触借贷市场等不同市场使他们能够通过放贷参与澳大利亚银行业的韧性，为收入组合增添另一层分散性。在澳大利亚银行业收益前景不确定的时期，作为银行的借贷者可能比作为银行的拥有者更具回报。这一演变反映了投资者思维的更广泛转变。越来越多的澳大利亚人似乎不再关注哪个资产最有可能提供最大资本增值，而是更关心如何在构建能够应对不同经济环境的投资组合的同时，产生可靠的收入。近期的投资流动表明，这一趋势已经开始显现出动能。6月份，以指数为基础的股息收入ETF吸引了创纪录的3.09亿澳元的流入，尽管这个月份通常是ETF投资相对冷清的时期。投资者越来越寻求同时优先考虑稳定现金流和长期资本增长的策略。重要的是……