凯瑟琳·德拉哈耶 | Digitalvision | Getty Images 更高的利率不仅让潜在的购房者望而却步，还可能阻止消费者获得抵押贷款，最新研究表明。圣路易斯联邦储备银行的研究人员在一篇新博客文章中指出，2024年贷款申请的拒绝率为15.1%，高于2021年的12.2%。同一时期，抵押贷款利率从3.5%以下飙升至超过6.5%。然而，研究显示，随着利率在2023年达到8%的巅峰，申请抵押贷款的消费者数量有所减少。那一年，总申请数量降至350万，而拒绝率为15.7%，而2021年申请数量超过520万。圣路易斯联邦储备银行的研究人员使用了超过3000万份住房购买申请的数据。 根据《抵押贷款新闻日报》，截至周三，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.61%。专家表示，研究所考察的时间段内的可负担性问题变化不大。全国房地产经纪人协会的副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨表示：“动态是一致的。我认为K型经济底层所感受到的压力仍然存在。” 四月的可负担性有所下降 根据抵押贷款银行家协会的数据，四月申请抵押贷款的中位数付款从三月的2131美元上升至2152美元，这导致可负担性下降。根据全国房地产经纪人协会的数据，美国现有房屋的中位数价格在四月为417,700美元，较去年同期的414,000美元上升了0.9%。然而，这一数字比2021年四月的341,600美元高出约22%，比2020年四月286,800美元的中位数价格高出45.6%。 在更高的利率下，抵押贷款申请拒绝增加的一个原因是借款人的债务与收入比率过高，根据圣路易斯联邦储备银行的研究，贷款人使用该比率来衡量借款人的收入中有多少会被每月债务支付（包括提议的抵押贷款付款）占用。研究人员写道：“当利率上升时，债务与收入比率的整个分布向右移动，使申请者池中更多比例的人超过贷款人开始拒绝的严格阈值。上升的利率不仅使人们无法买到想要的房子；它们还将人们锁定在需要的信贷之外。” 专家表示，贷款人更倾向于看到该比率在36%或以下，但根据其他因素（包括信用历史、资产和收入），他们可能会批准债务与收入比率更高的申请人。然而，对于许多提供常规抵押贷款的贷款人而言，债务与收入比率的硬性限制为50%。 高债务与收入比率造成35%的拒绝 圣路易斯联邦储备银行的研究指出，债务与收入比率是2024年拒绝的主要原因，占抵押贷款拒绝的35%，高于2018年的29%。数据显示，拒绝情况发生在各种信用评分中，圣路易斯联邦储备银行经济研究主任卡洛斯·加里加在给CNBC的一封电子邮件中指出。“即使是处于最高信用四分位数的申请人，债务与收入比率一旦触及50%以上，也会迅速遭遇四个百分点的拒绝率跃升。”加里加指出，房利美的承保软件是这一悬崖的原因。“完美的信用或六位数的收入无法超越只考虑二元财务比率的粗暴软件门槛。”加里加表示：“还有大量的被压抑的需求。我们有相当一部分年轻成年人希望进入住房市场。”房利美是一家政府支持的企业，是二级市场上最大的抵押贷款购买者——这意味着贷款人希望遵循其指南，以便让该机构购买他们的抵押贷款。大多数贷款人这样做，因为它提供资金以发放更多贷款。房利美将其购买的贷款打包，并作为抵押贷款支持证券出售给投资者。一些贷款人还使用另一家GSE（政府支持企业）和抵押贷款购买者弗雷迪·麦克来资格审核申请人。加里加表示，弗雷迪在其自动承保系统中没有硬性50%的限制。除了利率和房价持续高于五年前，学生贷款……