2026年8月19日下午4:04，新抵押贷款申请的急剧下降清楚地表明了住房市场的下滑程度——一些专家警告我们还未触及底部。自5月份的预算以来，所有四大主要银行已报告贷款申请数量大幅下降，尽管经济学家也指出，抵押贷款的下降是继一个巨大的信贷繁荣之后到来的，而这种繁荣是由房价激增推动的。一些专家表示，住房的三十年“超级周期”可能即将结束，信贷增长无疑会放缓。但信贷管道并没有完全关上。远非如此；即使新贷款下降30%，如一些人所预期，它仍将使流入房地产市场的年度信贷回到几年前的水平。以下是五张图表，解释了澳大利亚抵押贷款的繁荣以及随着住房市场继续放缓而预期的新贷款下降。1. 澳大利亚的COVID后住房繁荣脱颖而出我们的住房市场长期以来被认为是世界上最昂贵的市场之一。但自COVID-19以来，地方房价上涨速度快于主要可比较国家。根据AMP经济学家Diana Mousina的这张图表，自COVID-19以来，澳大利亚房价上涨超过50%，这一趋势是由低利率、移民激增和房屋供应不足所驱动。对于许多首次购房者来说，这一价格的激增使得房屋更加遥不可及，并加剧了关于住房可负担性的长期辩论，最终导致联邦政府在5月预算中恢复对房产投资者的税收优惠。2. 我们的家庭债务异常高澳大利亚人也以背负大额家庭债务而闻名——以至于它是世界上最高的国家之一。这张AMP图表显示了家庭债务占年收入的百分比的长期上升，这是经济学家们常用的一个关键指标。金融公司Challenger最近的一份报告表示，另一种略有不同的指标——国家家庭债务占国内生产总值的百分比——为114%，仅次于瑞士。我们的家庭债务为什么如此高？Challenger的首席经济学家Jonathan Kearns博士指出了几个原因：其中一个是，与国外普遍由企业或非营利机构拥有出租房屋相比，澳大利亚家庭更可能是拥有抵押贷款的房东。另一个原因是，抵消账户在这里比其他市场更为普遍。最后，Kearns指出，澳大利亚很富有，而更富有的国家往往债务更多。3. 新贷款的价值激增，但现在正在下降 COVID后的住房繁荣伴随着贷款的繁荣，但现在这种趋势正在逆转。投资银行UBS的图表显示，今年早些时候，新住房贷款承诺的季度价值超过1000亿澳元。这大约是COVID-19疫情前银行贷款的两倍，导致利率接近零，引发了一场房地产繁荣。如今，住房市场因利率上升和政府对房产投资者税收优惠的遏制而下滑，抵押贷款繁荣也在逆转。UBS预测，到2027年底，新抵押贷款的季度价值将比2026年早期的峰值下降约30%。UBS首席经济学家George Tharenou预计，因人们由于房价下跌和贷款条件收紧而申请更小的贷款，新贷款的下降将持续近两年。4. 购房者借款额大幅增加为了跟上多年来不断上涨的价格，平均购房者不得不借入更多资金。这张UBS图表显示了近年来平均住房贷款急剧上升的情况：根据上周发布的ABS数据，新南威尔士州的平均自住贷款在6月季度为842,000澳元，维多利亚州为664,000澳元。5. 但更高的利率正在挤压借款能力每当储备银行提高利率——今年已经提高三次——就限制了银行将借给你的最大金额。这被称为借款能力。在当前住房下滑期，还有另一种力量在发挥作用，限制银行向某一特定类型借款人提供信贷的额度：房产投资者。这在下面的图表中得到了说明，该图表来自联邦银行。因为在政府的新税制下，拥有投资房产将不会提供像之前那样的税收优势，银行限制了它们对新房产投资者的贷款额度。政府收紧负税和资本利得税优惠的措施旨在让房产投资者购买现有住房变得更困难，而其中一个方式就是限制他们的借款能力。