1996年初，悉尼房地产市场在经历了一年的低迷后开始复苏——到那年6月，该市的中位房价达到了创纪录的21.4719万美元。没人能预料到，悉尼正处于三十年房地产超级周期的边缘，这个术语用于描述资产价格的强劲上涨，持续时间异常漫长。根据澳大利亚储备银行的通货膨胀计算器，如果价格从1996年6月的21.4719万美元按照通货膨胀增长，那么悉尼今天的中位房价应为约46.5万美元。但实际上，它现在为179万美元——自1996年6月以来增长了734%，Domain的房价时间系列数据显示。悉尼公寓的价格增长虽然没有那么惊人，但仍然远远超过了通货膨胀和工资的增长。如今，该市的中位公寓价格为84.8227万美元，自1996年中以来上涨了385%。如果过去30年公寓价格跟上通货膨胀，悉尼的中位价格将约为38万美元。Domain的首席经济学家尼科拉·鲍威尔表示，自1990年代中期以来，悉尼房地产市场经历了“极端”的房价增长，但出现严重后退的情况并不多。“回顾过去30年，核心问题是，我们在上升期的时间远远超过了下滑期，”她说。在此期间对全球经济产生巨大冲击的两个经济危机——2008年的全球金融危机和2020年的COVID-19危机，对悉尼的房产价值几乎没有影响。相反，这些动荡之后都是强劲的价格增长，因为澳大利亚储备银行大幅降低利率以支持更广泛的经济。Domain的数据显示，在2020年6月至2021年12月之间，悉尼的中位房价在官方利率因疫情影响降至近零的“紧急”水平后猛增38%。如今，悉尼的房屋价格已成为全球最昂贵的之一。30年的超级周期重塑了悉尼——该市的物业价值现在与世界上最昂贵的城市相媲美。但住房成本已成为公众焦虑的持续来源：新南威尔士州公民的民意调查显示，住房可负担性已成为他们十多年来最大的担忧之一。但悉尼的房地产市场动态可能正在发生变化。多种趋势的结合，包括持续的通货膨胀、政界对降低移民的需求、州政府提高住房供应的努力及联邦政府对物业税减免的变化，促使一些专家提出：三十年的超级周期会消退吗？是什么推动了这个超级周期？也许支撑悉尼超级周期的最重要因素是经济学家称之为的“伟大温和”——90年代和2000年代早期通货膨胀的结构性转变为利率保持相对较低和稳定铺平了道路。1990年，澳大利亚储备银行的基准现金利率为17%，但到1997年降至5%，并保持了较长时间。自1997年以来，现金利率的最高点在2008年短暂达到7.25%；在2013年至2022年之间，一直保持在3%以下。这使得购房者能够借贷更多，支付更高的房价。90年代住房贷款行业竞争加剧，导致选择增多和借贷成本降低，尤其是对投资者而言。这是在对金融系统进行放松管制后出现的。1996年至2003年间，悉尼的中位房价（以Domain为标准）上涨了165%，首次突破50万美元大关。人口变化也支持了悉尼的超级周期。从1985年到2025年，新南威尔士州女性劳动力参与率从45%上升至63%——双收入家庭的普遍增加提升了家庭的借贷能力和支付能力。悉尼作为海外移民目的地的受欢迎程度也进一步刺激了住房需求，尽管在疫情期间出现了短暂的停滞。2000年至2016年间，悉尼人口增加了约100万，首次超过500万。此外，投资者在住房市场上影响力的增加也是超级周期的另一个推动因素。独立经济学家索尔·埃斯雷克（Saul Eslake）研究房地产税收，他表示，投资者活动在90年代初期开始上升，当时放贷方降低了投资贷款的成本。霍华德政府在1999年推出的50%资本利得税减免，加上负扣税，给住房的投资者需求带来了“强有力的推动”，尤其是在悉尼。这是导致首次购房者负担能力恶化的原因之一。“每当一个投资者购买一处现有房产时，他们实际上是在超越本可以购买该房产的其他买家，”他说。新南威尔士州财政部的分析显示，1994年向投资者的贷款与首次购房者的贷款并没有明显区别，但现在明显更高。