国际投资和地方规则推动价格上涨速度快于供应根据凯特琳·戈尔巴克的研究，毫无疑问，美国住房的负担能力降低了。根据哈佛住房研究联合中心的数据，从2019年到2025年，平均房价上涨了60%。德克萨斯大学麦库姆商学院的新研究确定了住房价格上涨的一个新因素：外国投资。凯特琳·戈尔巴克，金融助理教授发现，2010年代外国资金的涌入推动了美国外部购房者最多地区的住房成本上涨。但她的发现对负担能力有更广泛的影响。她表示，即使在外资投资者不多的市场，自2009年至2018年，价格的上涨速度也远快于供应的增长。供应弹性，即建筑商在价格上涨时通过新建房屋来响应的速度，在此期间远低于2000年前的水平。在全国范围内，每上涨1%的住房价格，住房供应仅增加了0.26%。"美国城市的供应格局在过去20年中发生了显著变化，"戈尔巴克说，并补充道，建筑商没有以足够的供应来抵消价格的上涨。资金外流与住房成本，戈尔巴克的研究发现，自2011年以后，外国投资在美国住房市场上升。那时，新加坡成为第一个对外国购房者征税的国家，引发了其他国家的类似措施。许多国际买家寻找一个成本较低的国家，发现美国是少数几个移民人口多且对外国住房投资没有征税的国家之一。通过与宾夕法尼亚大学的本杰明·基斯（Benjamin Keys）的合作，戈尔巴克研究了2011年至2018年期间，发现：拥有更多外籍居民的地区，住房价格平均比同一城市的其他邻里高出6.7%。但在这些地区，住房供应仅增长了1%。发展：两座城市的故事，研究者将分析扩展到对100个大型美国城市的供应弹性估算。他们发现，城市之间的比率差异巨大，影响着价格和供应。戈尔巴克指出两个城市作为例子。在旧金山，创造新住房更加困难，价格上涨速度远快于供应。价格上涨1%仅导致供应增加0.06%。相比之下，在北卡罗来纳州的夏洛特，新增住房更容易，因此需求增加带来更多供应。"在旧金山，需求反映在价格上升上，"她说。"在夏洛特，需求则反映在数量的增加上。"戈尔巴克表示，研究表明市政控制住房的重要性。随着人们重新回归城市，扭转20世纪后半期的郊区化趋势，城市必须找到促进可负担住房的方法，例如修订规划法。例如，研究人员计算出巴尔的摩的住房市场是全美最弹性的。经过进一步研究，他们看到该市在2010年代中期进行了许可证申请流程的彻底改革。戈尔巴克说："一个重要的结论是，城市掌握着大部分供应灵敏度的控制权。""是城市控制分区。是城市控制许可证。真正掌握钥匙的是市政当局。""全球资本与地方资产：房价、数量和弹性"发表于《金融研究评论》。文章由苏兹·莫拉莱斯撰写。