2026年8月20日 — 上午5:00 在拍卖会上，这是一个常见的场景：周围有很多旁观者，但出价者寥寥无几。即使在注册人数较多的地方，也不罕见没有人出价，导致拍卖师不得不进行卖方出价，并将物业拍卖未成交。对此，Pulse Property Agents的销售代理卢克·隆巴尔迪表示，归根结底就是一个因素：定价不准确。在拍卖会上，越来越多的房屋被拍卖未成交，而另一些则仍然能顺利出售。彼得·雷表示：“[物业被拍卖未成交是因为] 代理商在自毁前程——他们没有适应当前的定价。”他说：“每位卖家都知道市场形势。代理商从一开始的沟通是不够清晰的——这就是为什么有些物业没有出售的原因。他们仍然定价过高，没有适应市场。” 由于三次加息和联邦预算对负扣税和资本增值税的变化，悉尼的拍卖成交率今年一直在下降。根据Domain的数据，7月的成交率为48.9％，这意味着不到一半的计划拍卖物业在拍卖中成功出售。其余的物业要么被拍卖未成交，要么从拍卖中撤回，或是推迟。成交率从2月份的66.3％下降至此。Horwood Nolan房地产公司的创始人本·霍伍德表示，即使官方成交率也不能提供完整的情况。“许多拍卖被延迟或撤回，而那些进行拍卖的，买家也显得犹豫不决，”他说。在每周进行拍卖的物业数量减少的市场中，买家的购买竞争似乎反而减弱了，这是与直觉相悖的。但代理商报告称，买家似乎在观望，先让物业被拍卖未成交，然后再进行讨价还价，期望以折扣价购得。活动调整 在一个不可预测的市场中，拍卖师艾玛·布朗-加雷特表示，买家在噪音中难以做出判断，导致拍卖现场的犹豫。“最大的问题是代理商开始讨论太多数字——‘这是我们的指导价，但卖方期望这个，我们可能会有这样的出价’。拍卖活动应专注于您的指导价，以使竞争对手来参加拍卖，”她说。“如果您谈论其他数字，您就会排除竞争，因为人们会认为他们无法负担得起购买。”本·霍伍德表示，即使在拍卖中，仍有限的拍卖人数，买家参与的人的组合包括投资者和自住买家。销售代理隆巴尔迪表示，代理商必须对买家的反馈做出反应。“我们知道价格已经下降，我们正在与卖家进行充分的沟通，以便在进入市场之前进行调整，”他说。“您[可能]需要调整[价格]，否则您将立即失去卖家的关注。” 被拍卖未成交，但仍可谈判 买家代理劳埃德·埃奇表示，让物业被拍卖未成交对买家是有利的，一些人正在观望以观察情况。“如果它被拍卖未成交，您可以在合同中谈判其他条款，例如五个[工作] 日的冷静期或建筑和害虫条款，”他说。隆巴尔迪表示，当物业被拍卖未成交时，代理商需要迅速行动，以保持销售进程。“如果它被拍卖未成交，我们将制定销售计划，确保为这些卖家提供过量的服务，”他说。“开放式看房的次数将会增加，价格指导仍将挂牌，且在被拍卖未成交后的两到三周内，您应当收到出价，除非物业存在问题。”霍伍德同意，拍卖后有两到三周的时间窗口来出售被拍卖未成交的物业，否则买家会开始质疑为什么房屋仍可用。“只要卖家准备适应市场，出价应在拍卖后的一到两周内出现。”销售代理本·霍伍德（白衬衫）在拍卖师本·米切尔提交竞标时观看。“如果物业在拍卖未成交后两个月或更长时间仍在市场上，人们会开始问问题。如果您想保持挂牌活动，您需要根据市场情况不断调整价格。”例外情况是高端市场，由于买家较少，交易可能需要更长时间。他表示， 如果买家对某个物业感兴趣，隆巴尔迪警告不要采取“观望”的方式。他最近在卡林巴出售了一套在拍卖中被拍卖未成交的双拼房屋。“我去年以190万澳元出售了隔壁的双拼房，而这套在172万澳元成交，”他说。这套物业的指导价为170万澳元，拍卖中只有一名注册竞标者，以167万澳元的单次出价参与竞标——低于180万澳元的保留价。拍卖后，谈判迅速推进，但并不是和原来的竞标者。“另一位在拍卖中在场但没有竞标的买家在周一晚上看房，并提出了一个报价，”他说。“该物业在周二晚上售出。您不能等待一次看房