在今年的前三个月，房价继续以之前不可逆转的速度攀升，远远超出了收入和工资的增长。现在，由于预算中提到的资本收益税和负扣税的变化，住房可负担性终于有望改善。但在经历了26年的伤害后，仍有很长的路要走。统计局的住房总价值调查总是让我感到绝望。在三月份的季度里，全国平均住房价格上涨了2.1%，远高于家庭可支配收入的0.8%的增长。而年增长率10.3%也远远领先于收入的增长。但这只是全国平均水平——在西澳，房价在过去一年上涨了25%——完全压制了住房可负担性的任何想法：如果图表未显示请点击这里。过去三年的价格暴涨并不是悉尼中心的问题，就像2010年代那样。布里斯班、珀斯和阿德莱德经历了价格的最大上涨：如果图表未显示请点击这里。价格的跳涨如此极端，以至于珀斯的中位数房价超过100万澳元，和悉尼、堪培拉及布里斯班并列，阿德莱德也不远 behind：如果图表未显示请点击这里。绝望的当然是，这只是25年来房价上涨和可负担性下降的延续。此时，我通常会查看最近的房屋借贷数据，以作为对未来一年价格变化的指引。在三月份的季度中，房屋贷款增长略有放缓，但仍保持在相当高的水平。这通常意味着到年底，平均住房价格将增长约9%-10%：如果图表未显示请点击这里。但这可能不会发生，因为这些数据是在5月预算之前得到的，此次预算是25年来政府首次真正尝试改善住房可负担性。结束50%资本收益税减免和限制除了新建筑的负扣税，已经切断了住房可负担性的哥德尔结。自1999年以来，各种政府试图通过使其变得更糟来解决住房可负担性的问题。无论是首次购房者补助金、房屋建筑者计划还是5%的存款担保，所有这些都只是增加了市场的需求。资本收益税减免扭曲了住房市场，有利于投资者，因此政府实际上试图通过增加更多的投资者来减轻扭曲。结果完全失败：如果图表未显示请点击这里。在过去的25年里，我们经历了约翰·霍华德声称没有问题，以及其他总理和部长们回避原因的混合状况。到今年年初，试图掩盖住房不可负担性巨大的伤口的各种临时措施已经难以计算。政府通过最终取消50%资本收益税减免，给人们带来了希望，认为有机会结束飙升的房价的恐怖。这，你可能会认为，应该被视为好消息。然而，现在一些媒体却在哭泣，因为一些经济学家建议这些变化可能会导致房价下跌10%。哦，不！想象一下！如果房价跌回——（查看资料）——2024年12月的价格，那将会怎么样。如果图表未显示请点击这里。这证明了一个问题：10%的价格下跌几乎无法弥补过去26年的损害。就在20多年前，霍华德还在炫耀房价的上涨，当住房价值相比收入达到创纪录水平时，他警告说取消CGT减免“会伤害到渴望上升的中产阶级”。真的吗，约翰？26年前，澳大利亚的平均住房价格相当于每人每年可支配收入的9年4个月。今年前三个月，平均住房价格为111万澳元，相当于当前平均家庭可支配收入的17年4个月。如果住房价格低10%，那么它们将等于15年7个月——即三年前的水平：如果图表未显示请点击这里。但这里有一点可以思考。如果平均住房价格与1999年霍华德决定将住房市场变成投资赌场时的9年4个月年均家庭可支配收入相当——那么现在的平均价格仅为595,500美元。如果图表未显示请点击这里。因此，忘掉对房价下跌的恐吓吧。现实是，在经历了26年的伤害后，资本收益税和负扣税的变化只是刚刚开始。