政府的房地产税收变化已成为工党第二个任期的一个决定性政治问题，受到反对者的激烈批评，他们认为这代表了一种对“愿景的攻击”，将摧毁房产价值。在5月12日预算公布后，负扣税和资本利得税的变化公布后的三周内，住房数据开始显示这些变化可能如何影响澳大利亚的房地产市场。数据表明了什么，接下来可能会发生什么。 对房价的影响“相对温和” 由于加息、家庭财务紧张和石油危机，房产市场在5月前已经降温，这些因素都抑制了买房活动。这在澳大利亚两个最大的住房市场悉尼和墨尔本尤其明显，这两个城市都记录了适度的价格下跌。州首府的价格在5月初开始略有上升，但在预算之后又回落，数据显示整体持平。悉尼和墨尔本的价格出现了负增长。 预算日期很重要，因为在5月12日之后购买的投资者到明年中期无法再利用负扣税，唯一的例外是购买新房的投资者，这是为了促使更多的供应。尽管财政部预计税收变化将在两年内对房地产价格造成两个百分点的拖累，但AMP首席经济学家香农·奥利弗预测在12个月内将造成5%的影响。这就是说，在奥利弗的模型中，如果没有劳工党的变化，价格在未来一年将保持平稳，而现在将下跌5%。 “这一影响会很快产生，不会持续10年，短期内就会发生，”奥利弗说。“投资者会在短期内持观望态度，直到租金收益改善。” 根据联邦银行经济学家的说法，市场对预算变化的反应速度超出预期，这增加了价格在短期内急剧放缓的可能性。但CBA表示，与利率、住房供应和人口增长相比，这一影响是“温和的”，使得税收变化在价格中的影响变为次要，甚至是第三或第四位。 低房屋成交率 有强有力的早期证据表明，悉尼将遭受税收变化导致的价格拖累，因为投资者在新南威尔士州非常活跃。投资者在新南威尔士州占住房贷款的43%以上，远高于全国平均水平。同时，悉尼的租金收益——租金占房产价值的比例——是全国最低的。 没有负扣税，悉尼的部分地区投资论点不再那么吸引，正是这些改革所要达成的目标。这将允许更多的首次购房者在一个他们已经基本被高价排挤的市场中竞争。墨尔本的租金收益也相对适中，这可能有助于解释其5月的价格下跌，尽管投资者在维多利亚州的活跃程度远不及新南威尔士州。 “悉尼是一个高价市场，这意味着收益率非常非常低，”Domain首席经济学家兼研究负责人尼科拉·鲍威尔说。“突如其来的预算变化彻底改变了投资决策，因为这意味着投资者现在将更倾向于寻找积极的收益物业，”鲍威尔说，所指的是收入超过支出的物业。 投资者的撤离使得已经很低的成交率——成功售出的物业百分比——降至自疫情初期以来未见的水平，低于50%。Cotality亚太区执行研究总监蒂姆·劳利斯表示，成交率如此之低是罕见的。“成交率在预算之前就已经在减少；我们看到利率上升，并且由于石油危机信心大幅下降，”劳利斯说。“预算可能进一步放大了这种消极情绪。” 利率和住房供应 由于税收变化造成的价格回调不会是统一的，预计在之前投资者活动高的地区，房主的房产贬值幅度更大。那些持有者占比不高的房产可能会出现两位数的跌幅，因为在价格大幅下降前几乎无法投资。阿德莱德和布里斯班的部分地区，以及悉尼，被投资者推高，因而更容易出现价格下跌。这将与受到购房者青睐的房产形成对比，这类房产应会有强劲的需求，从而限制价格下跌的幅度。接下来发生什么将在很大程度上取决于利率的走势，这在充当逆风，以及供应短缺，这应会限制任何价格下跌。大多数经济学家认为，澳大利亚长期的住房短缺最终将在利率缓解后推高价格。