观点 2026 年 6 月 22 日 — 上午 5:00 根据传统经济理论，当消费者感到更富有时，他们也更有可能放松消费。过去三十年的大部分时间，家庭财富的最大来源——房地产，一直在朝着一个方向发展：上涨。那么，当人们最大的资产开始贬值而不是升值时，家庭支出会发生怎样的变化呢？这对更广泛的经济又有多大影响？澳大利亚最大资产类别的房价预计将下降。乔·阿马奥提到，悉尼和墨尔本的房价目前正在下跌，这个问题可能会影响到众多企业，我不仅仅是在谈论房地产中介。住房以各种方式影响着从建筑到银行业再到零售的广泛行业。但在过于沉浸于房地产的悲观情绪之前，有必要区分房地产市场和更广泛的经济：它们不是一回事。每个月的房价变化受到极大的关注，这确实很重要，但住房资产的价值与经济的表现是截然不同的。很容易理解为什么住房会引起如此关注：它是澳大利亚家庭财富的最大来源，并且其价值激增。研究公司Cotality估计，住宅房地产的价值在3月份达到了12.6万亿美元。这大约占据家庭部门净财富18.8万亿美元的三分之二，依据澳大利亚统计局的数据。正如财政部长吉姆·查尔默斯在预算之夜告诉我们的，自1999年以来，房价上涨了超过400％，而政府希望减缓这种情况。迄今为止，工党为抑制投资者税收优惠所做的改变正在产生预期效果，高利率也在发挥作用。悉尼和墨尔本的房价已经开始下跌，主要银行预计这种下降还有进一步的空间。大多数银行谈到的价格下降幅度在10％以下，有些人认为，持续已久的住房“超级周期”已经结束。那么，房价下跌对更广泛经济会有多大影响呢？或许最直接的影响将是建筑行业，该行业雇佣了大约9％的劳动力。当房价下降时，开发商投资新项目的动力减弱，这些项目需要更多的工人。住宅建筑工作在最新一个季度之前一直在上升，随后有所放缓，该行业也正在应对成本通胀。但与此相对的是，建筑的其他部分正在蒸蒸日上，例如数据中心，建筑集团仍在谈论技能短缺，而不是大规模的失业。AMP副首席经济学家戴安娜·穆西纳指出，住房还对各种其他行业产生连锁反应，例如银行、法律工作、搬迁服务和零售，所有这些都与人们购买房屋时所购买的家具有关。穆西纳表示，你可以通过称为投入产出表的经济量度来估算住房的这些间接和直接影响，这试图展示各行业之间的所有相互联系。根据这一衡量标准，她表示住房在经济中占13％，接近非住宅建筑，并且大于采矿。因此，毫无疑问，许多行业都面临着住房疲软的风险。但如果我们的银行是对的，跌幅在5％到10％之间，这些与住房相关的各种行业的略微疲软不会足以拖累整个经济。住房崩溃通过银行系统传播到更广泛经济的另一种方式是，如果它导致问题贷款的大幅增加。但再一次，几十年来价格的急剧上涨使这种情况不太可能发生。有一部分近期购房者面临“负资产”的风险——即他们的贷款价值超过了他们的房屋价值——这些贷款可能对银行构成风险，尤其是当借款人出现问题时。但面临负资产风险的贷款仅占银行抵押贷款组合的一小部分。例如，西太平洋银行最近表示，其投资组合中仅有0.5％处于负资产状态。换句话说，银行可以应对当前住房的疲软。最后，房价变动可以通过“财富效应”影响经济。这是一种理论，认为当人们的财富增加时，他们会感到富有，因此更愿意消费。2019年，澳大利亚储备银行的一项研究发现，过去十年房价的上涨确实支持了更多的消费，而对财富增加反应最大的消费类型是汽车、家具以及休闲消费。从逻辑上讲，当房价下跌时，同样的情形应该反向发生。这正是一些分析师所预期的，他们表示，像JB Hi-Fi或哈维·诺曼这样的公司在房价下跌时可能会面临销售疲软。但预测财富效应远非精确科学。信心可能是变幻莫测的，祝你好运去理清这些复杂关系......