达米安·霍尔的最后一次抵押贷款还款将在他80岁时到期。这位52岁的人约十年前购买了他的第一套房子，并在2024年重新融资，在他快50岁时锁定了新的30年贷款期限。他是越来越多在晚年购买第一套房屋的澳大利亚人之一。根据澳大利亚最大的抵押贷款经纪人之一 Aussie Home Loans 的数据，去年40岁以上的人群几乎占据了五分之一的首次购房者（18.7%），而2005年这一比例刚刚超过5.5%。另一方面，2005年20岁以下的人占首次购房者的比例约为四分之一，而到了2025年这一比例降至不到0.5%。 随着住房负担能力压力使年轻澳大利亚人进入市场变得更加困难，旨在缓解购房路径的解决方案越来越集中于扩大信用的获取——允许买家借更多的钱，拥有更小的首付或更长的抵押贷款期限。低首付贷款可以通过联邦政府的5%首付计划申请，而家庭担保贷款允许首次购房者借到购买价格的100%。越来越多的澳大利亚人正在晚年购买他们的第一套房子。与此同时，越来越多的放贷机构提供40年的抵押贷款期限，这意味着一些借款者可能会签署合同，直到他们年老时还款。如果越来越多的澳大利亚人在晚年购买房屋，同时承担更大的贷款时间更长，那么当他们退休时仍背负抵押贷款债务会发生什么？“猫捉老鼠的游戏” 让人们更容易借款可能会推动房价上涨。根据悉尼大学住房经济学专家詹姆斯·格雷厄姆的说法，在没有大规模扩大住房供应的情况下，单靠扩大信用获取并不是可持续的解决方案。“这就像是一场猫鼠游戏，”格雷厄姆告诉 SBS 新闻。“价格上涨，所以我们改变抵押贷款信贷。这又进一步推高了价格。人们只是借更多的钱来购买更昂贵的房子，他们并没有真的好起来。当政府去年推出旨在帮助首次购房者的5%首付计划时，澳大利亚储备银行（RBA）预测这一措施可能会‘至少给房价增长带来进一步的上涨压力’。到3月份，首次购房者的贷款金额比扩大该计划前上涨了约11%，而这一增长主要反映了更大的平均贷款额度。 拖延购房的成本 格雷厄姆表示，晚年购买第一套房可能会带来超出抵押贷款债务的后果。40岁或50岁进入市场意味着累积住房财富的时间更少，可能会降低人们随着生活变化而迁移的能力。“人们可能会被锁定更长时间，”他解释说，并警告一些买家可能最终继续留在原本是作为进入市场的第一步而不是最后一步的住房中。“较少的搬家有其自身的社会后果，”他补充道。“这意味着人们无法回到他们想要融入的社区；他们离孩子们的距离比他们想要的更远；他们不靠近他们想要靠近的工作。“也许他们因为只能在远离市中心的地方购买而远离城市。但现在他们远离便利设施和医生。” 拖延购房和更大的抵押贷款对老年护理行业也可能产生影响。传统上，许多年长的澳大利亚人依赖于获取住房权益（房产的自有部分）来帮助资助退休生活或老年护理，通常是通过出售家庭房屋来实现的。未结清的抵押贷款债务可能影响这一过渡，减少可用的整体权益。另一个问题是长期的抵押贷款压力，这会降低年长澳大利亚人的福祉，并可能导致退休人员提取他们的养老金来偿还住房债务，根据澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）2019年的研究。这反过来又可能对养老金系统施加额外压力。目前，年龄养老金在资产测试中不包括主要住宅。因此，用养老金偿还主要住宅的抵押贷款债务可能会减少一个人的可评估资产，并可能使他们有资格领取养老金。“我们在澳大利亚有一个老龄化的人口，因此如果政府通过养老金系统支持人们，这将增加对政府的财政压力，”AHURI的总经理汤姆·阿尔维斯告诉 SBS 新闻。“强制性退休金制度旨在解决这个问题，如果人们因为用养老金偿还抵押贷款而收入不足，自然会影响他们的养老金资格。