观点 罗伯·亚当斯 建筑师和城市设计师 2026年7月22日 — 上午5:00 2026年7月22日 — 上午5:00 最近关于拟议的Lendlease办公大楼的辩论，位于新市政厅地铁站对面、弗林德斯街火车站旁，着重于建筑本身、其阴影影响、风力影响，以及将现有的40米高度限制几乎翻倍至76米的提议。作为前墨尔本市建筑师，也是1985年墨尔本战略计划的设计者，该计划导致CBD及其小巷的再活化，我意识到这些都是合理的担忧。但它们不是核心问题。真正的问题是，墨尔本是否准备拆除一个帮助其成为世界上最受尊敬城市的规划原则。拟议的开发，超过现有高度限制的两倍，将环绕弗林德斯街和斯旺斯顿街交界处的杨与杰克逊。纳森·佩里 霍德尔格里德零售核心的40米高度控制并不是一个历史偶然。它们是墨尔本拥有几乎其他城市所没有的独特个性的原因之一。这个个性源于19世纪的土地投机。墨尔本异常大的城市地块逐渐被细分，以提高其商业价值。这些细分要求通过街区提供服务通道和连接，创建了如今组成我们行人网络的小巷和拱廊，成为了城市的定义特征之一。但小巷作为连接者的角色只是故事的一部分。让墨尔本中心独特的是这些细分所创造的精细所有权和开发模式。数百栋小建筑、狭窄的前廊和独立的租户支持了各种各样的企业、咖啡馆、餐馆、酒吧、画廊和专业零售。城市著名的小巷不仅仅是吸引人的公共空间；它们是150多年来不断演变的建筑形式的物理表现。这种精细的格局不能轻易重现，也不能在更高建筑所产生的经济压力根本改变土地价值和重建模式的情况下存活。几十年来，40米一直是霍德尔格里德的最高高度。直到20世纪60年代初，随着奥运会的到来，试图实现“现代城市”，才大幅度取消了高度限制，只留下一小块区域——主要是斯旺斯顿街和伊丽莎白街之间——保持了较低的规模。1985年战略计划中决定保留这些较低高度控制是经过深思熟虑的。这是一项旨在支持零售核心的城市设计策略。它认识到墨尔本的优势在于小巷和人性化开发的本地特色，这是许多其他全球城市所没有的模式。该计划的愿景，是将墨尔本从一个传统的中央商务区转变为一个中央活动区——一个人们选择生活、学习、访问和享受的城市，而不仅仅是工作的地方。这一策略的一个有意识且根本的部分是保护零售核心的特征，同时在中心城市的适当地点鼓励更大的强度。结果超出了预期。中心城市的居民人口从1985年的不到700个住宅增长至今天的超过45,000个。餐馆、大学、文化机构、娱乐场所和小企业在办公就业的旁边蓬勃发展。墨尔本的国际声誉并不是因为它复制了其他城市，而是因为它提供了世界上最丰富和最独特的城市体验。这一声誉在最近的《时间》城市调查中名列第一得到了进一步巩固。这一成功不应被视为理所当然，这就是Lendlease提案值得审查的原因。Lendlease辩称，这一提案代表了墨尔本所需的开发类型。但在COVID-19和混合工作模式广泛采用后，对商业办公空间的需求发生了根本变化。城市未来的繁荣越来越依赖于现在在中心城市进行的各种活动，如教育、酒店和娱乐，而不仅仅依赖于办公楼面。该提议还引发了另一个重要的公共政策问题。Lendlease在一个将开发限制在40米的规划制度下获得了该地块。如果批准建设76米的建筑，地块的价值将大幅提升。这一增值不会来自开发者的额外投资或创新，而仅仅因为政府选择授予额外的开发权利。这类规划决定会创造巨大的意外收益。如果增加高度符合公共利益，那么社区应该期望获得同等显著的回报。