2026年7月22日——上午5:06，因面临即将到来的预算变化，急于进行负扣税的新建房产的投资者被警告，他们可能正在犯一个巨大的错误，模型显示购买旧房产的买家将会更有利。Get Rare Properties的研究发现，对于两处70万美元的房产进行20年比较时，拥有老旧房产的人将领先59.2万美元，即使考虑到新建房产所享有的所有税收优惠。从明年7月起，只有新建房产将有资格进行负扣税。Rasti创始人Vaibhav曾在Westpac和AMP Capital管理过20亿澳元的机构投资组合15年，他表示新建房产没有任何情况能成为更好的选择。作为今年联邦预算中一系列广泛的新税收措施的一部分，投资者将无法对明年7月1日后购买的房产进行负扣税，除非是新建房产。已拥有和负扣税的现有房产将不受影响。Vaibhav对新建房产的税收收益进行了计算，约为20年内231,000澳元，来自负扣税和折旧。然而，在这方面，他使用了澳大利亚房地产投资专业人士提供的长期分析数据，该数据发现新建房产的资本增长平均为3%至5%，而老旧房产的资本增长为5%至8%，导致约117万澳元的增长差距。然后是资本利得税（CGT），老旧房产支付了多达445,000澳元的税。最终结果仍然是，老旧房产比新建房产多赚59.2万美元，而根据CoreLogic实际十年的增长率——3.4%对比5.8%，老旧房产以43万澳元的优势胜出。Vaibhav表示：“现实是，如果你想避免税，就得赔钱。但是税收策略并不如集中于财富积累的策略好。政府希望保留新房产的负扣税以鼓励需求，然后再增加供应。” “消费者应该更多地关注长期让他们的钱更有效地工作，而不是短期节省税款。他们应该购买位于良好位置、靠近就业中心和购物中心的老旧房产，而不是在城市边缘的新建房产，当他们的资产更快增长时，可以再投资以创造指数复利收益。”这一观点得到了许多买方代理的支持。例如，Discover Buyers Agency的首席Kane Dury表示，政府创造了一个强大的税收激励，但这仍不应取代合理的投资判断。“这使我们有可能面临尾巴摇狗的问题，”Dury说。“好的投资是需求大于供应的地方，而投资的价值在于土地的稀缺性，土地升值，而建筑物贬值。” [税收优惠]如果房产长期表现不佳，就没那么吸引人。Discover Buyers Agency的首席Kane Dury“所以你想要更多的土地和更少的房屋，或者一座更老的房子，而不是一座新建房子，后者在更少的土地上付出了更多的费用。而税收优惠和折旧——你可以用‘损失’这个词来替代——并不能解决这个问题。”Dury还表示，一些新建房产的问题在于，它们所在的地区往往因此而供应过剩，这使得在出售房产时变得困难。因此，位于热门地区的老旧房产通常是更好的选择。“税收是一个很大的痛点，因此如果有人说我们要为你减少它，那是非常有吸引力的，”Dury说。“但如果房产长期表现不佳，这就不那么吸引人了。”当然，Vaibhav指出，对老旧房产的投资必须合理才能有效。“你总是希望风险更小，回报更好，并不是每个市场都是好的。”他说。“你可能还有其他原因想要节省税。不过对于大多数人来说，目标是为了退休生活积累财富，支持孩子的教育，并依靠被动收入生活。因此，他们现在做出合理的判断至关重要。”每周日将有关如何节省、投资和充分利用资金的专家建议发送到您的收件箱。注册我们的《真实财富》通讯。Sue Williams是一名驻悉尼的自由旅行作家、作者和记者，她为全球的报纸、杂志、广播和电视台撰写稿件。通过电子邮件与我们联系。来自我们的合作伙伴