西雅图市中心在世界杯期间可能会散发出强烈的“我们回来了”的氛围，但市中心的经济引擎仍陷于边缘。据房地产经纪公司Cushman & Wakefield的数据，西雅图市中心近37%的办公空间处于空置状态，是美国主要市中心中最多的。位于第五大道和派克街的44层美国银行中心等标志性办公楼也几乎有一半空置，且交易价格极低。资深开发商马丁·塞利格在其庞大的办公资产组合上违约。该市的办公经济正处于自由下跌之中。根据金县评估办公室的数据，自2020年以来，市中心的办公物业价值损失惊人，达到150亿美元，或46%，并减少了1.28亿美元的物业税收入。这是未曾遇到的情况。在2008-10年大衰退之后，当时市中心办公空置率峰值达到21%，市场在五年内复苏。而现在，西雅图市中心的办公空置率已高于任何大型城市，一些专家担心，现在的过剩对于后疫情时期的西雅图经济而言过于庞大。我们已超过五年时间，而市中心仍然有如此多的空置空间，即使需求恢复到疫情前的水平，我们也需要再花八年时间来填补它。尽管最近市中心及周边地区办公租赁活动频繁，但几乎没有市场观察者预期会回到疫情前的需求。相反，鉴于远程工作、人工智能和其他办公市场的不利因素，像Yardi商业数据主管彼得·科拉辛斯基这样的专家认为，西雅图的办公供应中，可能有多达四分之一实际上是“多余的”。 “那么，”科拉辛斯基问，“该如何处理这些东西？” 有评论家将市中心办公市场的崩溃归咎于西雅图的税收、反商业言论和公众安全的看法。确实，西雅图正在失去办公租户，转向更具商业友好度、情况更为稳定的市中心，比如贝尔维尤，其市中心空置率为25%，接近大型美国城市的23%平均水平。然而，更大的罪魁祸首是科技行业。该行业对办公空间的惊人十年推高以及同样惊人的放缓，使西雅图市中心面临供需之间难以弥补的差距。从2012年西雅图地区科技招聘开始加速，到2022年峰值阶段，西雅图市中心和南湖联盟的办公供应增长了三分之一，或相当于约18个美国银行中心，依据房地产公司Kidder Mathews的数据。然而，即使在科技公司于2022年开始裁员作为对疫情过度招聘的“修正”后，仍有更多办公空间涌入西雅图市中心，因为数年前开始建设的塔楼终于进入市场。这并不是办公供应首次超出需求；这就是由大规模、缓慢项目构成的房地产行业的特性。这一次不同之处在于，需求赶上的时间可能会持续多长。考虑到行业最近从对员工的支出转向对人工智能数据中心的支出，科技招聘不太可能恢复到2022年之前的强度。单这一点就会对西雅图的办公未来产生重大影响。为了说明这一点：如果西雅图市中心恢复疫情前所有办公需求，除了由一家科技公司（亚马逊）创造的需求，填补当前办公空置的时间将从八年增加到十六年，根据Cushman的估算。更不幸的是，凉爽的科技招聘并不是需求的唯一重大拖累。尽管实施了多项结束远程工作的倡议，许多公司现如今的两天或三天上班模式已经成为现实，这促使了对小型办公室的需求。根据西雅图市中心协会最新的手机追踪数据，工作人员在市中心的出勤率仅为2019年水平的60%。华盛顿大学房地产研究中心主任史蒂芬·布拉萨表示：“我认为它永远不会回来。”关于市中心疲弱的办公市场，“至少在可预见的未来不是。”历史上，过度建设的市场会自行调整。房东降低租金，直到建筑物重新被填满。这在西雅图已经开始了。美国银行中心的新业主，以仅为2.8亿美元的价格收购该楼，价格不到2019年时的一半，可能能够降低租金到足以填满该大楼的程度，而现在该大楼空置率为45%。根据Cushman的数据，自2019年底以来，西雅图市中心整体办公租金已调整通胀下降了25%。问题在于，办公空间具有使用年限。建筑物会老化。布局和设施会过时。在十年或更长的时间尺度内，许多空置空间，尤其是在老旧物业中，“将无法使用，”Yardi的科拉辛斯基说。