观点 2026年7月11日 — 上午5:01 当预算在5月出台时，我正在与我22岁的女儿开始一本书和一个社交媒体系列，探讨如何在不单纯给他们一大笔现金的情况下，为我们的成年孩子打下一个辉煌的开始。自从她去年从间隔年回来以来，她一直在与我一起学习预算、储蓄和投资的基础知识。她一直努力学习、工作和储蓄，为她的下一个目标——购买第一套房子而奋斗。今年联邦预算的变动动摇了我女儿的房地产计划。我们算过账，她相当有信心，明年大学毕业时，她能够利用在我们家庭住宅中生活的几年，储蓄健康的首付款，勤奋投资，从而为她在毕业后的一到两年内首次进入房地产市场做好准备。她计划在大约25岁时进行置业，虽然是投资物业，因为以一名本科教师的薪资，购买一套她能负担得起的单元房并自住几乎是不可能的。然后她打算慢慢地住在家里，看看是否能在那套投资物业中积累一些资产，以便将来用来购买自己的第一套真正的住宅。然后，联邦预算出台了，这一策略变得完全不可行。但这并不是真正关于税收变化或增长率的故事。这是一个重新思考‘如何帮助你的孩子’的机会。预算改变了两件非常根本的事情。对于2026年5月12日之后购买的成熟房产，租金损失将无法与薪水或工资抵消，而只能与租金收入和最终的资本利得抵消——这对于没有投资收入的年轻买家而言是一个重大打击。同时，它将所有超出超级基金的资产的资本利得税处理从持有超过一年资产的50%折扣改为自2027年7月1日起对实际收益征收30%的最低税。这几乎影响到每一代人，但对尚未开始的年轻人，如我的女儿影响尤为深远。在预算之前，如果我女儿储蓄了健康的首付款，她可以借到70万到75万澳元，购买一套提供不错选择的出租物业。她可以购买一套适合长期居住的房子或联排别墅，并在初期租出，而在那里她可能负担不起居住费用。这种策略对投资者来说回报丰厚。过去五年，全国住宅价值上涨了40%。如今，随着成熟房地产的工资抵消消失，她的借贷能力下降到了50万到55万澳元之间。她仍然可以利用政府的5%首付款激励，但这意味着承担更多的杠杆，而正当房地产市场明显出现软化的迹象。同时，要符合激励条件，她必须在该物业中居住，至少要住满六个月，这取决于计划。在这个价位，她实际上只是在寻找小型房产，而这些房产在成长方面的潜力也大大降低。因此，投资物业的路径被排除，作为自住者的讨论可能也会延长。而这使得规划变得更加困难。过去关于房地产的增长数据——过去五年40%的增长率——是在旧规则、旧的负扣税设置、激励购买者的旧资本利得税折扣下产生的，在利率周期的不同阶段。现在没有人可以有信心地说，未来五年会是什么样子。接着，你再看看她可以用什么其他方法来取得优势。如果她投资于交易所交易基金，她之前有机会享有较高的增长率。在过去五年里，澳大利亚最大和最受欢迎的ETF在像VAS这样的大型澳大利亚股票基金中年均回报接近8%，在像VGS这样全球股票基金中回报接近13%。在旧规则下，持有超过12个月的这些单位出售时，任何盈利的一半是免税的。在新规则下，这一折扣消失，取而代之的则是通货膨胀指数化和对实际收益征收30%的最低税。对于年轻投资者来说，这在将来意味着更大的税务负担。模拟显示，新的税收处理下，澳大利亚股票的实际回报接近每年6.5%，全球股票则约为每年10%。当银行为现金提供5.5%的利率时，这样的澳大利亚增长率并不是投资本土的很大激励。但这并不是真正关于税收变化或增长率的故事。这是一个重新思考‘如何帮助你的孩子’什么含义的机会，把金钱和指导分开，因为你绝对可以两者兼顾——而且比以往任何时候都要更多。