2026年8月27日—上午5:00 由于高利率和外郊的建筑活动激增，墨尔本今天的房价比五年前便宜。根据Cotality的数据，墨尔本的中位住宅价值比五年前低1.6%，为797,354澳元，7月再次下降。自2021年以来，墨尔本的房地产市场面临着许多逆风，包括利率上升、一系列土地和投资者税收变化以及全球经济不确定性。同时，它还建造的房屋超过了其他州，主要是由于其新开发土地的潜力，这进一步给价格施加了下行压力——尽管维多利亚州仍低于州政府的住房目标。Cotality的研究主管杰拉德·伯格表示，尽管有许多因素导致了墨尔本市场的疲软，但其根源可以追溯到墨尔本长期封锁期间，当时澳大利亚经历了2021年至2022年间“不错的住宅价值增长，尤其是在墨尔本以外，因为人们在寻找更大的居住空间”。"从需求的角度来看，显然在封锁最严重的时期，确实发生了一段迁出墨尔本的时期，”伯格说道。“这对物业需求产生了影响，限制了价值上升的潜力。”2022年3月，墨尔本的中位住宅价值达到了843,355澳元的历史高点，之后由于维多利亚州建造的房屋数量多于其他州再次下降。"在这一时期，维多利亚州的建筑成功常常被忽视，”伯格表示。“从2020年初到2025年底，约三分之一的所有建筑都发生在维多利亚州……在这一时期完成的所有住宅中，大约62%是独立住宅，38%是公寓。”不过，虽然维多利亚州在建筑方面领先全国，但其今天的建房数量比2023年住房声明之前要少，这给承诺在未来十年提供80万处房产的计划带来了疑问。新数据显示，墨尔本的房价现在低于五年前。KPMG城市经济学家克里斯·霍普金斯表示，与地理限制的悉尼不同，墨尔本能够向外扩展郊区，从而使其能够建造更多的经济适用房。"如果与悉尼这样的地方比较，墨尔本拥有更好的新开发市场，提供了更经济的土地和选项，以及供人们迁入的住房出口，”罗恩斯利表示。“新房在某种程度上也为市场设定了价格基准，因为人们总是可以选择购买一些新的房屋，而在悉尼，这种选择就大大受限。”根据澳大利亚统计局的数据，在2020年6月至2025年6月期间，墨尔本获得批准的住宅为245,000处，与57万人口增长相比。而悉尼则在45.5万人口增长的背景下批准了183,000处住宅。"当你看看人口增长……墨尔本完成了25万处房产，”罗恩斯利表示。“如果将2.6人，平均数，放入这些物业中，估计可以容纳约637,000人。"但我们在这五年期间的人口增长更像是567,000人。所以，我们正在适应人口增长。”虽然新开发的土地为获得成功做出了很大贡献，但罗恩斯利警告说，这种模式并不是长期解决方案，这些地区的基础设施仍在努力追赶。罗恩斯利表示，维多利亚州政府的活动中心计划将有助于确保开发的确定性，针对对在高度需求的中密度地区小型住房的潜在需求。Quantify Strategic Insights的数据和洞察主管安吉·齐戈马尼斯表示，经济和政府条件也对墨尔本的市场软化起到了推波助澜的作用。"从物业所有者和投资者的角度来看，州政府对投资者征收了更高的土地税，并且关于租赁保护的一系列规定可能会让一些投资者感到气馁，”他说。“也许这些因素加上维多利亚州相较于其他州的经济表现不佳，抑制了其他地方存在的一些市场热情。”今年三次加息也压低了价格，尤其是在墨尔本和悉尼。齐戈马尼斯表示，这两个城市受益于COVID之前和COVID初期价格的上涨。"墨尔本和悉尼的表现更差，因为当利率上升时，这些市场受到的影响更大，”他说。“其他市场——布里斯班、阿德莱德和珀斯——在COVID之前和紧接着COVID时没有经历过价格上涨，因此能够保持增长。所以这在某种程度上只是一个周期性时机问题。”在高利率和失业上升的环境下，齐戈马尼斯表示，墨尔本市场似乎将在一段时间内保持疲软。"所有这些因素显然都在影响市场情绪。"