一位使用房地产提早退休的投资者表示，他的租金在2026年下跌，但他通过专注于三个费用仍然增加了利润。"凯瑟琳·埃尔金斯" 你当前在关注这位作者！想取消关注吗？可以通过电子邮件中的链接退订。布兰农·波茨拥有多种单户和多户物业。他每一个出租物业都是自己设计和建造的。布兰农·波茨在过去几年里看到德克萨斯州北部的租金有所下降。他对《商业内幕》说：“尤其是在过去三年里，这里的租金稍微下降了一点。”波茨将这一下降部分归因于新租赁供应的涌入。“过去几年里，有数百个新物业上线，因此，即使在该地区增长的情况下，这也导致租金有所下降。”他继续说，尽管如此，“我的总利润还是上涨了。”54岁的波茨五年前开始投资房地产，作为他在50多岁时实现足够被动收入以退休的计划的一部分。截至2026年中，他在八个物业中拥有14个出租单位，并计划将其投资组合扩大到约20个单位。与购买现有租赁物业不同，他采用了建租策略，并构建自己的物业。他将建筑过程记录在他的YouTube频道上，并详细介绍他的投资背后的数字。波茨没有依赖于上涨的租金来提高每扇门的利润，而是专注于减少成本。他表示，他的整体运营费用曾占其租赁收入的30%以上，而如今约为26%。为了降低成本并改善他的利润，他专注于三项最大支出：抵押贷款支付、房地产税和保险。1. 当利率给他机会时，他重新融资抵押贷款。融资是波茨的最大支出。在过去一年中，他表示，当利率下降时，他重新融资了几处物业，将新贷款锁定为30年。他说：“我将一些贷款的利率从7.5%降到5.3%，还有几处降至5.9%。”较低的利率减少了他的利息支出，并让他增加了每月的本金偿还额。他在YouTube频道上强调了这个额外的好处：“因为利率下降了2%，我现在每月支付更多的本金，因此我的资本回报增加了。”2. 他学会了质疑自己的地产税评估。接下来，波茨开始更加关注房地产税。在德克萨斯州，业主会从当地评估局获得评估价值。他最初认为必须接受这个价值，但随着时间的推移，他学会了如何提交抗议，提出降低估值的理由。在2022年，他表示房地产税消费占他的租赁收入的16.6%。到2024年，这一比例下降到约15%，而今天，“我的房地产税账单占我收入的11.7%。”他不再让评估系统仅仅告诉他他的物业价值，而是"变得主动"，他说。3. 他提高了保险免赔额并开始四处比价。波茨还减少了保险支出，曾经占他租赁收入的6.2%，现在占约5.2%。他的第一步是提高免赔额。由于他已经为维修和空置准备了大量现金储备，波茨决定不想为了对付自己可以承受的较小损失而支付更高的保费。他说：“我真的只想投保一些灾难性的事情。”他将免赔额从1%提高至5%。较高的免赔额通常意味着保单持有人在索赔时承担更多的费用，这可以降低保费。这也意味着业主需要有足够的现金来承担较大的意外支出。波茨还开始更加积极地比价他的保单。与只代表有限数量保险公司的代理商不同，他使用能够比较多家公司的政策的经纪人。通过“常规尺寸”来寻找削减费用的机会，波茨了解到，他不一定能依赖于上涨的租金来改善他的回报。降低费用也是方程式中的另一个重要部分。他识别削减成本机会的一种方法是通过“常规尺寸分析”，这一技术将金额转换为相对于基数数字的百分比。在波茨的情况下，他追踪每个物业的租金收入和支出，然后计算有多少收入用于税收、保险等类别。这使得发现异常变得更容易。例如，如果一处物业的税收占其收入的19%，而另一处则远低于这个标准，他就会调查原因。“一个优秀的经营者在看收入、支出和融资这部分——他们在看所有这些。”他说，“常规尺寸分析有助于显示出这一点。”