似乎每个人都同意，超过7%的抵押贷款利率是新的‘常态’。这一说法最近在住房经济学家，尤其是房地产协会首席经济学家劳伦斯·云和国家住房建设协会首席经济学家罗伯特·迪茨的公共评论中频繁出现。这个观点在预测中也越来越被反映，主要的住房团体预测抵押贷款利率将在2027年之前保持在7%以上。房利美预测抵押贷款利率在2027年可能平均为7.5%，而抵押贷款银行协会则预计利率将保持在7%以上。这意味着借款人在2022年前所习惯的3%或4%的抵押贷款利率不太可能很快恢复。亨特·斯托费尔，索菲亚国际房地产的经纪人和市场分析师表示：“我们肯定会看到一些随数据上下波动，但我们已经不在2010年代或疫情期间的经济环境中了。” 为什么抵押贷款利率可能会持续较高 抵押贷款利率往往与10年期国债收益率波动，10年期国债收益率作为基准，因为抵押贷款通常在其30年的期限之前就已偿还或再融资。有理由认为这些长期借款成本可能会保持高位。一个原因就是持续的高通胀。当通胀保持高位时，投资者通常要求更高的长期债券收益率，以补偿未来偿还的资金购买力下降。根据美联储偏好的个人消费支出价格指数，通胀自2021年2月以来一直未低于美联储的2%目标。但通胀并不是唯一的因素。联邦政府正在大量借款，而人工智能的繁荣则推动了对数据中心、发电和其他基础设施的巨大私人投资，房地产数据公司Cotality的首席经济学家塞尔玛·赫普说。她指出，资本需求的增加可能会对长期借款成本施加上行压力。与2010年代相比，赫普表示：“我们已从一个资本多于投资机会的世界，转变为一个资本竞争激烈的世界。”在那一时期，低通胀、丰富的储蓄和相对疲软的资本需求帮助保持了抵押贷款利率的低位。抵押贷款债券的需求也减弱，这进一步对抵押贷款利率施加上行压力。财富管理公司Facet的首席投资官汤姆·格拉夫表示，自2022-23年利率暴涨导致债券投资组合出现巨大损失以来，银行对持有抵押贷款支持证券变得更加不愿意。因为当利率上升时，债券价格通常会下跌。硅谷银行和第一共和国的失败也促使了对银行债券持有情况的更大监管审查。疫情期间，美联储则朝相反的方向推高利率。联邦储备委员会购买了大量国债和抵押贷款支持证券，以降低长期借款成本，帮助推动抵押贷款利率降至历史低位。TD银行住宅贷款负责人史蒂夫·卡明斯基表示，美联储此后已停止主动购买抵押贷款支持证券。卡明斯基表示，这些低利率的条件不再存在，“抵押贷款利率在接下来的至少一年里可能会保持在高位。” 抵押贷款利率要下降需要什么？赫普表示，要使抵押贷款利率回到约6%，可能需要降低通胀、经济增长放缓或减少政府借款的压力，以帮助降低10年期国债收益率。卡明斯基同样表示，要降至7%以下，需要降低通胀和国债收益率。他表示，经济疲软也可能推动利率下降，因为投资者寻求国债的相对安全性，从而降低其收益率。是否会发生这种情况尚不确定，这就是赫普表示她不喜欢称7%为“新常态”的原因，因为这个特定数字并没有什么恒久性。但她表示，曾帮助产生3%和4%抵押贷款的低通胀、丰富的资本和宽松的美联储政策不再存在。对于潜在的购房者来说，这意味着等待显著更低的抵押贷款利率可能是一种赌博。赫普说：“我认为我们不应期待返回到常规产生3%和4%抵押贷款的金融条件。”