建筑细节 现代建筑 玻璃外立面 外部 崇逸旺 | E+ | Getty Images 本文的一个版本首次出现在CNBC Property Play新闻通讯中，由戴安娜·奥利克撰写。Property Play涵盖了房地产投资者的新兴机会，从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司。注册以直接将未来的版本发送到您的收件箱。一大笔商业房地产债务现在和在未来两年内即将到期，今天的高利率将使再融资变得更加昂贵。对某些人来说，这令人担忧，但对另一些人来说，这提供了机会。根据Trepp的估计，2027年预计将有7332亿美元的商业房地产贷款到期。今年估计约有8000亿美元到期，尽管年初的利率较低。“高企的利率使得再融资到期的商业房地产债务变得越来越困难，前景并无好转，”Trepp的首席产品官朗尼·亨德里表示。“由于贷款人收紧贷款延期和修改，更多已实现的困境可能会出现，导致更大的贷款损失，同时为投资者以具有吸引力的估值收购资产创造机会。”行业反应 “如果我有债务，我会感到非常害怕，”莱弗拉克组织的执行董事长理查德·莱弗拉克在最近的一期Property Play播客中说。“借贷延续和假装的派对结束了，银行在出售贷款或以某种方式处置资产时变得更加激进。”在过去几年中，贷款人一直给予借款人更多时间，期待利率会下降。现在这一切都接近尾声，贷款人的态度开始变得更为激进。办公和多家庭住宅是所有行业中遭受最严重打击的。根据Trepp的数据，商业抵押贷款证券中的办公逾期率在九月份达到了12.16%。但是，办公市场的复苏正在加速，入住率和估值均在上升。多家庭市场仍处于困境中，正在消化近期的供应过剩和租金疲软。许多在2021年和2022年以非常低的利率再融资公寓楼的借款人，现在必须以大约两倍于原始利率的条件进行再融资。“我们有史以来最大的多家庭债务即将到期，其中一个主要问题是大部分债务是在浮动利率抵押贷款上，”拉斯特加资本的创始人兼首席执行官阿里·拉斯特加表示。这意味着借款人将不得不投入更多现金，因为利率更高、租金更低，导致物业价值下降。贷款人将要求更多的股权。“所以想象一下，如果你在一个为期两年的桥接贷款上发起了多家庭债务，这个桥接贷款有两个一年期的延期，这是许多桥接贷款人常见的非常简单的事情。那么，这个利率大概是4%，而现在利率上升了525个基点，现在是9%，”拉斯特加说。随着利率上升，借款人需要更多的现金流来证明债务服务，而有些人根本没有。这创造了对困境资产的投资机会。“我们正在为一个巨大的购买机会做准备，开始进行全球路演，向大众投资者和机构投资者阐述这个故事。当这种情况发生时，我们需要准备好购买一切，这就是我们正在准备的，”拉斯特加说。在某些情况下，借款人选择成本较低、期限较短的融资。然而，这无疑只是将问题推迟到未来几年。多家庭融资传统上是为期十年。希望是物业基本面能够改善，利率能够下降，但这并不是万无一失的。“我们开始看到一些基本面的改善，这应该会抵消我们所说的一些困境，”摩根物业的联合首席执行官杰森·摩根说。摩根物业是全国最大的公寓拥有和管理公司之一。“但远未达到2021年和2022年的估值水平。”他说，交易数量实际上已经停滞不前，没有签约的交易在某种程度上被取消或重新定价，估计幅度达到10%。 “因此，我同意多家庭行业的到期债务的形势将导致很多机会，让一些集团以较便宜的价格入场，与几年前相比，”摩根说。然而，问题是尽管交易正在以潜在买方有利的方向重新定价，交易却没有推进。卖方不愿意。