评论 马尔科姆·诺克斯 记者、作家和专栏作家 2026年7月4日 — 上午9:30 2026年7月4日 — 上午9:30 我的朋友，索菲（显然不是她的真名），情绪低落。她和前夫以可观的利润卖掉了他们的房子。但她并不在意他们赚了多少钱。她在想的是，他们不得不接受的储备金和预售估值的大幅折扣。一个真正的意外之财变成了一种失落感。插图：迪昂·盖因 房产提升的财富效应是双向的。对于那些现在不得不出售的人来说，长期收益中的乐趣微乎其微，只有短期感知损失的痛苦。对于人类本性来说，感到在一次盈利的房屋出售中被剥夺是一种特别的澳大利亚变种。索菲觉得她的退休储蓄被削弱了。她在寻找可以责备的人（除了前夫）。根据统计局的数据，澳大利亚人在住宅物业中锁定了12.8万亿澳元的财富。相比于他们的养老金、股票和商业地产的总和，他们在个人不动产上的财富更多。拥有房地产是懒人感觉自己像个投资天才的方式。买一处住宅，卖掉它，借贷，买，再卖，攀登阶梯，不交税，快乐。你所做的只是享受你的家，某种程度上让自己变得更富有。超过1000万澳大利亚人参与这个游戏，认为自己相当聪明是可以理解的。这是澳大利亚梦——或者说澳大利亚特权——坐在沙发上，感受自己的家让你变得更富有。上升的房价的财富效应自1990年代以来一直推动着澳大利亚的消费经济。澳大利亚人在全球仅次于瑞士，是抵押贷款负担最重的人口。澳大利亚人的抵押贷款如此庞大，现在支付的房贷利息甚至比1990年还多，当时利率接近18%。虽然房价在上涨，但你的财富仅在纸上增长，如果你出售，必须在同一市场中再购入，这并不重要；重要的是你感觉变得更富有。你可以通过再融资你的抵押贷款来资助一种更消费主义的生活方式。伟大的澳大利亚梦就是你的魔法布丁。现在，房地产市场已经逆转，我们开始考虑拥有一套房子带来的负财富效应。不知为何，纸面上的损失让你感觉比纸面上的收益更糟糕。哭泣一条河？发达国家的问题？当然，但否认情感影响就是错过了一种涟漪效应，这将以意想不到的方式改变澳大利亚。房产负担危机的受害者，那些在我们伟大的澳大利亚金字塔游戏中被排除的人，在它积累的过程中似乎对1000万房主人来说是某种理论上的存在。我们都想要更便宜的房价——只是对于自己不想而已。相反，在经济下滑中，受害者是具体的。他们是那些曾经舒适自满的、持有12.8万亿资产的老年人。像索菲一样，他们将寻找可以责怪的人。联邦政府因为有脸去要求房产投资者（未来的投资者，而不是数以百万计受保护的祖父母条款者）支付与通货膨胀调整后的资本收益税的全额税率，而成为了方便的替罪羊。任何在大城市里试图出售家庭住宅的人早就知道，在税收变化之前，经济下滑早已开始，甚至在美国总统唐纳德·特朗普的荒唐行为之前。触发因素是自2022年以来的一系列加息和当平均房价达到普通澳大利亚人收入的14倍时该计划的自然引力限制。到2023年，对于新进入者来说，继续向泡沫中注入空气变得太过昂贵。银行不会借出足够的资金，让他们将房屋所有权变成纯粹的投机游戏；自约翰·霍华德以来，政治家们认为是关键的财富效应开始在自身的顶重下崩溃。通常情况下，当买家逃离市场时，价格会稳定，因为卖家也逃离。现在正是这种情况，掩盖了现实。分析公司Cotality本周公布了拍卖清算率降至低40%的数据。这个历史低水平的比率低估了现实，因为它没有显示所有在到达拍卖时间之前放弃销售计划的人。如果说有什么忠实的指标可以反映卖方和买方的蒸发频率，那就是你从房地产经纪人那里频繁收到的叫卖电话。这些信息已经持续活跃一段时间。如果我们不被迫整体出售，这一切都很好。如果失业率保持低位，市场将找到新的平衡。但如果失业或其他不可预见的危机迫使人们出售，澳大利亚要当心。过去30年间，住宅房地产投机——抱歉，企业财富创造——如果失业率...