观点 2026年8月12日 — 下午3:14 房价正在下跌，利率可能已达峰值，经济正在放缓，消费者感到紧张。而联邦银行首席执行官马特·科敏并不如此，他表示会建议自己的孩子尽快寻找购买他们的第一套房子。考虑到科敏的孩子们仍是青少年，这是他对一个理论问题的回答，但反映了这位高管对房地产市场动态的看法。公平地说，他的准确回答是，他会告诉孩子在未来12个月内进入市场。联邦银行首席执行官马特·科敏认为，现在可能是进入房地产市场的良机。路易·杜维斯 在悉尼和墨尔本，过去一个季度住房价格已经分别下跌了4%和3.4%，大多数专家认为这种趋势会持续到今年剩余时间和2027年。但科敏更了解市场和借款人的心理，他相信联邦银行的观点：我们已经到达这个周期的利率顶峰，下一个走势将是下降——虽然要等到明年才会发生。因此，借款人/首次购房者正接近一个理想时机，此时价格在下跌，利率不再上升，新的春季房地产上市即将进入市场。如果联邦银行自5月份以来住房贷款申请下降15%（投资者住房贷款申请下降28%）的情况可以作为参考，那么想要出价的买家在拍卖日不会受到竞争的冲击。这显然呈现出一种乐观的看法。如果联邦银行住房贷款申请的下降可以作为参考，想要出价的买家在拍卖日不会被竞争挤出。然而，考虑到银行的基本住房贷款业务由于利率上升和政府新推出的资本利得税和负所得税政策而出现裂痕，科敏会给联邦银行的80万股东什么建议呢？贾登分析师马修·威尔逊在向投资者阐述他的想法时毫不留情：“住房贷款申请趋势显然持续为负。贷款创造存款。这种情况对银行收入增长产生了实质性的负面影响。‘更少的贷款，更少的存款和更多的竞争，对[银行的]净利差无益……变革正在发生，’他警告道。科敏承认，随着一些利率优惠“交易”的出现，住房贷款的竞争显得越来越明显——这对借款人来说是好事，但对银行的利润率却不是。虽然科敏无法反驳这一数字，表明住房贷款申请已遭遇困难，但他说需求在本月开始稳定。考虑到贷款申请是在5月份才出现下降，联邦银行周三报告的全年业绩主要涵盖了信贷增长蓬勃发展的时期（从去年7月到今年6月底）。虽然该银行严重依赖零售银行业务，但其商业银行部门仍然运行良好，并没有感受到挑战。因此，业绩反映了大部分分支机构12个月来的强劲表现以及零售贷款的10个月，导致现金收益提升了令人印象深刻的7%以及超预期的分红。这又是我们期待的联邦银行出色业绩的一个例子。但房贷增长的不确定性将重新点燃关于该银行高估股价的辩论。例如，贾登将联邦银行的12个月股价目标定为90美元，远低于该股目前约172美元的交易价格。花旗的目标价格相对慷慨，为135美元，与瑞银一致，而巴伦乔则处于中间，目标价为120美元，但低于高盛，高盛设定的12个月预期为129美元。多年来，股东——以家庭投资者为主——一直无视经纪人的分析与卖出建议。当联邦银行的股价在周三在涨跌之间波动时，并没有迹象表明股东们感到特别惊恐。也许是提高了警觉，但并未感到惊慌。市场回顾通讯是对当天交易的总结。每个工作日下午获取。更多：四大银行 观点 住房贷款 房产市场 联邦银行 马特·科敏 对于订阅者来自我们的合作伙伴