头条新闻声称，澳大利亚的租金将因工党的物业税改革而飙升。有没有任何证据？批评者声称，房地产投资者别无选择，只能将租金提高30%，但专家们表示，他们的分析被错误使用了。以下是您需要知道的。澳大利亚的租金是否会涨30%？不太可能。有媒体报道租金可能会因工党的税改而上涨近三分之一，引用了国家澳大利亚银行和瑞白的分析。但这两家机构后来澄清称，他们的模型实际上并不是对租户的末日警告。相反，两者分析了改革对房东收益的影响，这是他们从投资中获得的税后、负负扣除后的收入，和购房成本相比。他们发现，房地产对新投资者的吸引力下降，后者不会享有与在5月预算改革之前购买的投资者相同的负负扣除好处。30%的数字仅只是理论上需要的租金上涨，以恢复新投资者的收益，如果房价保持不变。实际上，之前由于负负扣除的好处而吸引投资者的物业最终会被业主买走，或降价直至为新投资者提供可行的回报。在健康市场中，这就是负负扣除的扭曲效应消退时应有的现象。房东会因税收变更惩罚租户吗？批评者建议，新的投资者由于没有负负扣除的好处，会提高价格以使其投资变得盈利。影子财政部长蒂姆·威尔逊在周三对News24说：“我们现在已经听到瑞白说……‘是的，这一切说得通。如果你是租户，准备好因安东尼·阿尔巴尼斯和吉姆·查尔默斯而支付更高的租金吧。’”虽然房东的个人情况可能会影响他们追求的租金，但最终市场决定他们能获得什么价格。如果房东能找到会支付租金的租户，他们可能会提高租金，这与税收政策、利率或其他财务压力无关。独立房地产经济学家卡梅伦·库舍表示，租金已经接近租户愿意支付的最高水平。他说：“房东可能希望将租金提高30%，但谁能找到能支付比他们现在收取的租金高30%的人呢？”租户的预算已经受到高通货膨胀、实际收入下降和最近迅速上涨的租金的压迫。面临大幅租金上涨的租户可能会选择与朋友或家人共同居住，或者搬到更便宜的地区。其他一些看到了某些地区房价下跌的人可能会成为业主。租金将会发生什么？虽然税收变化不太可能引发租金上涨30%，但还有其他压力在推高价格。根据Cotality的数据，过去10年中，2.4%的出租住房通常处于空置状态。空置率在过去一年内下降至非常紧张的1.7%。库舍预计，低空置率可能导致接下来一年的广告租金上涨最高可达7.5%。Cotality估计中位数租金为每周705美元，因此这将代表52美元的上涨。他表示，资本城市的便宜地区可能会随着租金上涨而加速上涨，因为租金上涨使租户被迫搬离更贵的地区。有评论认为，税收变化将导致可租赁房屋更少，因为投资者会推迟购房。包括索尔·埃斯莱克在内的经济学家驳斥了这一观点，他们指出投资者购买现有房屋不会为市场增加一处新物业。相反，他们通常会竞价击败潜在买家，迫使更多人保持租住状态。税收变化包括刺激投资新房的激励措施，这确实增加了供应。租金的主要驱动因素是什么？长期的租房危机源于需求激增和供应有限之间的根本不匹配，加上住宅拥有率持续了数十年的下降，而这正是税收变化试图解决的问题。随着海外净移民数量的减少，需求正在减缓，但政府推动住房供应的努力尚未取得成效。住房倡导者呼吁增加更多社会和经济适用房，以帮助在紧张的租赁市场中竞争的低收入家庭。澳大利亚住房与城市研究所的代理董事总经理汤姆·阿尔维斯表示，税收变化正在解决市场中的结构性问题，而不是导致租金压力。“一个重要的事情是消除一些人作为投资购买住房的激励，从而与潜在的业主竞争，提高住房购买价格，”阿尔维斯说。“这是一项必要的结构性变化，以实现遏制澳大利亚住宅拥有率下降的长期目标，试图转变这一状况。