澳大利亚储备银行已经提高了利率，房地产市场正在回落。目前为止，一切似乎正常。或者说不正常？今年的房价下跌给人的感觉与以往不同。数据显示另有其事。根据AMP首席经济学家Shane Oliver的分析，过去四十年中，房地产市场经历了七次不同长度和深度的下滑。它们通常是由于利率上升引发的，使得房贷成本更高，但也会在危机和政策变动期间发生。图表显示房地产价格下跌历史。例如，在2020年4月，由于新冠疫情的封锁，平均首都城市房价在三个月内下降了1.5%。两年后，在一场大规模繁荣的尾声，澳大利亚储备银行开始对激增的通货膨胀进行反击，房价骤降。2022年4月至2023年1月间，房价下降了8.1%。在最近的记忆中，最大的房价下滑始于2017年9月，当时平均首都城市房价下降了8.2%——虽然这一过程持续了更长的19个月。那时是对投资者贷款的监管打击，试图抑制市场上某种投机狂热。今天，我们回到了这里。注册《澳大利亚快讯》的电子邮件。Oliver预测，首都城市的平均房价将在明年4月之前继续下跌，整体下跌幅度将达到7.8%。这无疑使其成为过去四十年中跌幅最陡峭的之一——瑞银表示，自1990年代初以来，平均跌幅为13个月5%。Oliver表示，今年的房价下跌始于三次连续加息，但现在更与政府对房产投资者税收的变化所引发的情绪转变有关——这是一种心理上的波动，使得未来的局势更难预测。“到目前为止，它看起来类似于过去的周期性衰退，但我认为这还为时尚早，”他说。值得注意的是，从不同地点来看，衰退的表现也大相径庭，NAB的分析显示。例如，该银行的经济学家预测，悉尼和墨尔本房价的峰谷降幅将约为10%，而中型城市则下降2%至4%。而在按日历年而非仅仅下降时期观察表现时，预计布里斯班、珀斯、阿德莱德和霍巴特在2026年的房价将会更高。跳过新闻通讯推广后的内容表格显示澳大利亚各州首都的房价变化。他们预计，房价将在2027年初平稳下来，然后由于利率下降和情绪改善，开始“适度”增长。“最终，我们看到由于供需失衡，房价仍将得到很好的支撑，”他们指出。不过，变化正在酝酿中。对房地产投资者的税收政策收紧改变了数学计算，使得押注房价上涨的吸引力降低。未来的发展方向无法预测。预计利率将结构性地高于疫情之前的水平。这意味着主流政治家关于“可持续价格上涨”的梦想——即房价持续上涨但涨幅低于工资——可能会成真。NAB预测明年的房地产价格增长将保持相对停滞。这会成为新的常态吗？如果是的话，这无疑是在通往实现一个不发生重大崩溃的更可负担的房地产市场的漫漫长路上迈出的一步？与此同时，预计政府将因“打击抱负”或“故意崩溃澳大利亚人的财富”而受到大量批评。但正如Oliver所说，尽管如此众多的焦虑和愤怒，各类政治家都自称希望拥有更可负担的住房。削减移民、加快建筑或提高税收——或这些措施的某种组合——都将导致房价回落，随着时间推移变得更加停滞。这可能就是我们现在的方向。虽然这并不是解决我们住房问题的答案，但这是一个开始。Patrick Commins是《卫报澳大利亚》的经济编辑。