2026年8月19日 — 下午4:04 新抵押贷款申请的急剧下降 stark illustration of how much the housing market has fallen – 一些专家警告我们尚未触及底部。自5月预算以来，所有四家主要银行报告了贷款申请的重大下降，尽管经济学家们还指出，抵押贷款的下降是继巨大的贷款繁荣之后发生的，该繁荣是由房价激增推动的。一些专家表示，持续了三十年的住房“超级周期”可能即将结束，毫无疑问，信贷增长将放缓。但信贷的水龙头并没有完全关闭。 远非如此；即使像一些人预期的那样新贷款下降30%，这仍将使流入房地产市场的年度信贷量回到几年前的水平。以下是五张图表，解释了澳大利亚抵押贷款放贷的繁荣 - 以及随着住房市场继续放缓预计的新贷款下降。 1. 澳大利亚的后COVID住房繁荣突出 我们的住房市场长期以来以世界上最昂贵的市场之一而著称。但自COVID-19以来，当地房价的上涨速度超过了关键的可比国家。根据AMP经济学家Diana Mousina提供的图表，自COVID-19以来，澳大利亚房价上涨了超过50%，这一趋势是由低利率、移民激增和与需求相比的住房短缺驱动的。对于许多首次购房者来说，价格的激增使得房屋更加遥不可及，并为长期以来关于住房可负担性的辩论增加了火力，最终导致联邦政府在5月预算中恢复对房地产投资者的税收优惠。 2. 我们的家庭债务异常高 澳大利亚人也以巨额家庭债务而闻名 - 以至于其家庭债务在世界上名列前茅。这张AMP图表显示了家庭债务占年度收入的一项长期上升，这是一项经济学家常用的关键指标。金融公司Challenger的一份最新报告指出，国家家庭债务占国内生产总值的比例为114%，仅次于瑞士。我们的家庭债务为什么这么高？Challenger首席经济学家Dr Jonathan Kearns指出了几个原因：一是因为家庭在澳大利亚更有可能成为拥有抵押贷款的房东，而不是在国外，由企业或非营利性机构普遍拥有出租住房。另一个原因是抵消账户在这里比其他市场更加普遍。最后，Kearns指出澳大利亚很富裕，富裕的国家往往会有更多的债务。 3. 新贷款的价值激增，但现在它在下降 后COVID住房繁荣伴随着贷款繁荣，但这一趋势现在正在逆转。投资银行瑞银的图表显示，年初的新房屋贷款承诺的价值每季度超过1000亿澳元。这大约是COVID-19疫情之前银行放贷的两倍，这导致利率降至接近零，刺激了房地产热潮。由于住房市场因利率上升和政府对房地产投资者的税收优惠进行限制而下滑，抵押贷款的繁荣也正在解构。瑞银预计到2027年底，新抵押贷款的季度价值将比2026年初的峰值下降约30%。瑞银首席经济学家George Tharenou预计，新贷款的下降将持续近两年，因为人们由于房价下跌和更严格的贷款条件而申请更小的贷款。 4. 房屋买家借贷更多 为了跟上多年来不断上涨的房价，普通购房者不得不借更多的钱。瑞银的这张图表说明了近年来平均房贷是多么陡峭的上涨：根据上周发布的ABS数据，NSW的平均自住型贷款在6月季度为842,000澳元，维多利亚为664,000澳元。 5. 但更高的利率现在正在压缩借贷能力 每当澳洲储备银行提高利率时 - 今年已经三次 - 会限制银行愿意借给您的最大金额。这被称为借贷能力。在当前的住房低迷期，另一种力量正在发挥作用，这种力量在制约银行对特定类型借款人（如房地产投资者）的信贷扩展。如下面的图表所示，该图表来自联邦银行。因为根据政府的新税制拥有投资物业将不会像以前那样带来那么多的税收优惠，银行限制了他们对新房地产投资者的放贷额度。政府限制负扣税和资本利得税优惠的举措旨在使房地产投资者购买现有房屋变得更加困难，其中一种方法是限制他们的借贷能力。