洛杉矶，卖房告示在公寓前张贴。负责任贷款中心的最新分析发现，平均租房家庭现在需要16年才能为首付款和成交费用存钱。Justin Sullivan/Getty Images 隐藏标题 Justin Sullivan/Getty Images 抵押贷款利率超过7%是买第一套房变得愈发艰难的最新迹象，期望成为业主的人们已面临高得离谱的房价。周四发布的一项新分析揭示了又一个越来越大的障碍：获得房贷所需的费用。负责贷款中心的主席麦克·卡尔霍恩表示：“在过去七年中，存够那笔首付款和成交费用所需的时间已经翻倍。”该报告由中心的朱利安·邦德研究所发布。自2019年以来，中心上一次进行了同样计算，房价急剧攀升，通货膨胀飙升且始终居高不下，食品、汽油、医疗和其他费用的持续上涨给家庭预算带来了压力。房贷的成交费用也有所上涨，部分原因是住房保险费用上升。在所有这些情况下，租房者的收入未能跟上，个人储蓄率也下降。今天，该中心计算出对于一个中等收入的租房家庭，存够购买入门房的首付款和成交费用需要“惊人的16年”，是2019年的两倍。而对一个中等收入的黑人租房家庭来说，这个时间还会更长——达到21年。这种时间框架颠覆了许多人最初想购房的主要原因。分析指出：“当家庭开始存钱时，年轻孩子可能已经离开家庭——因为接受高等教育或进入职场——在家庭存够买第一套房所需的资金之前。”该报告还将计算范围缩小到中等收入家庭——年收入大约为5万美元到12万美元——这些家庭的成员更有可能成为合格的房主。对于他们来说，存款所需时间也翻倍，达到12年。对于前线工作者，如警察、消防员、急救人员、护士和老师，研究人员发现“保存所需的年限至少翻倍，现在在10到13年之间。”尽管这些数字显得非常严峻，卡尔霍恩表示，它们可能仍然被低估。该中心的计算基于3.5%的首付款，因为这是联邦住房管理局对首次购房者的要求。实际上，中位数首次购房者的首付款约为10%。报告还假设家庭“极力挤出储蓄”，他说，即使许多人根本无法储蓄，被迫动用储蓄或承担债务。在住房经济中，分化问题已经加剧。负责任贷款中心的报告强调了住房经济的明显分化，此问题在COVID-19大流行触发通胀、抵押贷款利率和房价飙升时愈发严重。卡尔霍恩说：“如果你看看过去七年，对房主来说，情况简直太好了。”在价格远低的时候购房的人们因为房屋价值的飞涨积累了庞大的房产净值。一些人在抵押贷款利率在历史低点（约为2%或3%）时通过再融资降低了每月还款额。许多拥有低利率的房主决定，他们承担不起搬家，看到抵押贷款还款翻倍。这意味着减少老年人选择向下迁居，整体上将自己的房屋放到市场上的数量减少，加剧了全国性的住房短缺。同时，根据哈佛住房研究中心最近的一份报告，租金的上涨占据了家庭收入越来越大的一部分。“从2001年到2024年，租房者的实际收入增长了9%，而租金上涨了30%。”这使得四分之一的租房者支付超过其收入的一半用于租金和公共设施费用。尽管近期租赁市场略有回软，创纪录数量的租房者仍被认为是费用负担过重的。低收入家庭由于基本商品和服务占其预算的较大比例，受到通货膨胀的影响更为严重。该中心计算出入门房的成本为335,574美元，这是现有房屋中位销售价格的80%。而该中心发现，在一些主要大都市地区，存够首付款和成交费用所需的时间远少于其他地方——从休斯顿的11年到洛杉矶的24年。报告还指出，几乎所有地方的住房成本都超过了收入，并且“在快速增长的农村地区，这个问题比城市地区更加严重。”中间偏左智库第三条路的最新分析发现，住房建设未能跟上农村人口增长，造成了对可负担住房的严重压力。许多买家依赖家庭的帮助。不断扩大的住房财富差距让一部分有特权的美国人能够购得房屋。