2026年8月19日 — 下午4:04 新抵押贷款申请的剧烈下降 stark illustration 是房屋市场下滑程度的一个明显例证——一些专家警告说，我们还没有到达底部。自5月预算以来，所有四大主要银行都报告了贷款申请的显著下降，尽管经济学家也指出，抵押贷款的下滑是在贷款的巨大繁荣之后出现的，这一繁荣是由于房价的飙升所推动的。一些专家表示，持续了三十年的“超级周期”可能正在结束，毫无疑问，信贷增长将放缓。但信贷的水龙头并没有完全关闭。远非如此；即使新贷款下降30％，如一些人所预期的，它仍然只会将流入房地产市场的年度信贷回到几年前的水平。以下是五张图表，它们解释了澳大利亚抵押贷款的繁荣——以及随着住房市场继续放缓而预期的新贷款的下降。 1. 澳大利亚的后COVID住房繁荣独树一帜 我们的住房市场长期以来被认为是世界上最昂贵的之一。但自COVID-19以来，地方房价上涨速度超过了主要可比国家。根据AMP经济学家Diana Mousina的这张图，该趋势受到低利率、移民激增和住房需求与供应不匹配的推动，自COVID-19以来，澳大利亚房价上涨了超过50％。对于许多首次购房者来说，这种价格激增使得住房更难以获得，并加剧了关于住房可负担性的长期争论，最终导致联邦政府在5月预算中恢复对房地产投资者的税收优惠。 2. 我们的家庭债务异常高 澳大利亚人还以承载大量家庭债务而闻名——如此之多，以至于其家庭债务水平是世界上最高的之一。这张AMP图表显示了家庭债务占年度收入百分比的长期增长，这是经济学家常用的一个关键指标。金融公司Challenger最近的一份报告指出，国家的家庭债务占国内生产总值的比例为114％，仅次于瑞士。我们的家庭债务为何如此之高？Challenger的首席经济学家Jonathan Kearns博士指出了几个原因：首先，在澳大利亚，家庭更有可能成为有贷款的房东，而海外通常是公司或非营利组织拥有出租住房。其次，相抵账户在这里比其他市场更为普遍。最后，Kearns指出，澳大利亚是个富裕国家，富裕国家往往债务更多。 3. 新审批贷款的价值激增，但现在正在下降 后COVID-19的住房繁荣伴随着贷款的繁荣，但这一趋势现在正在逆转。投资银行UBS的图表显示，今年早些时候，新住房贷款承诺的季度价值超过1000亿澳元。这大约是COVID-19大流行之前银行贷款的两倍，这导致利率被下调至接近零，刺激了房地产热潮。现在，由于利率上升和政府对房地产投资者税收优惠的限制，住房市场正在下滑，抵押贷款的繁荣也在退去。UBS预测，到2027年底，新抵押贷款的季度价值将从2026年初的高点下降约30％。UBS首席经济学家George Tharenou预计，新的贷款下降将持续近两年，原因是人们由于房价下跌和更严格的放贷条件而采取更小的贷款。 4. 买房者借的更多 为了跟上多年来价格的上涨，平均房屋购买者不得不借更多的钱。这张UBS图表说明了平均房屋贷款在过去几年中急剧上升的情况：根据上周发布的ABS数据，新南威尔士州的平均自住贷款为842,000澳元，维多利亚州为664,000澳元。 5. 但更高的利率正在挤压借款能力 每当储备银行提高利率——今年已提高了三次——它都会限制银行愿意借给你的最大金额。这被称为借款能力或借款力。在目前的住房下滑中，还有另一个因素正在发挥作用，限制了银行向某一特定类型的借款者——房地产投资者——提供的信贷量。这在下图中得以体现，数据来自联邦银行。由于在政府新的税制下拥有投资物业不会像以前那样带来太多的税收优惠，银行已限制了对新的房地产投资者的贷款金额。政府限制负扣税和资本利得税优惠的举措旨在使房地产投资者购买现有住房变得更加困难，其中一种方式是限制他们的借款能力。